承租人以其对房屋享有租赁权为由，申请排除强制执行！

中院在执行一起民事判决过程中，按照法定程序查封了被执行人S公司名下的M房屋。案外人王某某向北京一中院提出异议，其主张自2012年王某某就租住在M房屋内,该房屋是由王某某出资装修，且一直由其本人使用至今。基于租赁关系，王某某请求法院停止对M房屋的执行。王某某提供M房屋居住使用照片、装修费用明细等证据以证明其主张。申请执行人陈某某则辩称，王某某没有证据证明租赁等相关事实，其所提异议没有依据。

中院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，M房屋登记在被执行人S公司名下，因S公司未履行生效判决书确定的义务，法院对其名下的房产采取强制措施合法有据。案外人王某某未能向法院提交租赁合同、支付租金凭证等能直接证明存在真实租赁关系的相关证据。王某某提供照片、装修费用明细等证据要求确认其为M房屋的承租人，停止对M房屋执行的异议请求。但房屋照片仅能体现房屋现状格局，装修费用明细亦仅是对房屋装修具体支出的罗列，均无法有效证明王某某对涉案房屋享有租赁权。因此，王某某所提异议证明不足，法院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人基于承租法律关系所提异议的权利基础有二：承租人享有优先购买权以及“买卖不破租赁”。其中，买卖不破租赁制度理论上是租赁权的物权化，承租人基于此所提异议，系属案外人异议，应按照民事诉讼法相关规定审查异议理由是否成立。

结合上述法律规定，承租人此类异议是否成立应当主要考虑如下三方面要件：

时间要件

案外人与被执行人签订书面租赁合同必须在法院查封之前。如果执行标的物上存在租赁权，则法院在拍卖执行标的时要对标的物的权利负担情况进行公示，拍卖财产上的租赁权以及其他用益物权不因拍卖而消灭，该项权利会继续存在于拍卖财产上。带租拍卖会影响执行标的物的竞拍价格，进而会对申请执行人债权的实现产生影响。因此，案外人与被执行人之间签订的租赁合同必须在法院查封前，如不满足，为避免案外人与被执行人恶意串通，逃避执行，案外人所提异议不成立。

合法性要件

案外人与被执行人签订的书面合同须合法有效。一般而言案外人与被执行人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条以及相关法律规定到房地产管理部门办理了租赁登记备案手续的租赁合同具有对外公示效力，其签订时间不存在倒签的可能性，可初步认定为合法有效的租赁合同。但对于没有履行备案手续的租赁合同，需结合当事人提交的交付租金、交付物业费、水电煤气费用凭证等证据材料进一步分析租赁合同的合法性、真实性以及有效性。

公示要件

执行标的物需在法院查封前就已移交承租人占有使用，占有是判断租赁权是否客观真实的重要权利外观要件。

因此，此类案件要求承租人必须在法院查封前就已实际占有使用涉案房屋。

建议公众在选择租赁房屋时尽量选择有正规房源渠道的租房平台，同时在签订租赁合同后要积极对租赁合同进行登记备案，并保留好交付租金、水电煤气等生活费用的支付凭证，减少因租赁带来的法律风险。同时，对于被执行人而言，应积极履行生效法律文书确定的义务，如果被执行人企图通过与案外人恶意串通，签订虚假租赁合同，逃避法院强制执行，一经查实，要对相关责任人员进行拘留、罚款，符合拒不履行判决、裁定罪的，要依法追究其刑事责任。