买卖房屋未迁出全部户口 承担什么责任

　　核心内容：买卖房屋未迁出全部户口，应当承担哪些违约责任？下面，上海房产律师结合案例为大家介绍，仅供参考。

　　【案情简介】：

　　杨某某与孟某签订了房屋买卖合同，由杨某某出资购买孟某所有的一套房屋。在合同中，双方约定，在房屋所有权转移之日起30日内，孟某需将户口全部迁出，户口逾期迁出即构成违约。

　　合同签订后，杨某某依约缴纳了房款，双方于2012年11月13日办结房屋所有权转移登记手续。12月25日前，孟某将原有户口中的一部分迁出，但是仍剩余两个人的户口。其间，杨某某曾多次催促孟某，但孟某始终没有将剩下两人户口迁走。

　　为此，杨某某将孟某告上法庭，要求孟某承担违约责任。法庭上，孟某说，房子剩余的那两人的户口是他的前儿媳和孙女，与他已经没有关系，因此没有迁出不是他的原因造成的，他不应该承担违约责任。

　　【法律分析】：

　　合同中约定的“户口”应当包括原有所有户口，当然也包括尚未迁出的二人，直到起诉时孟某仍未将原有户口全部迁出，构成违约是显而易见的。至于孟某的抗诉理由，其前儿媳及孙女与孟某之间仍然存在一定身份关系和社会关系，而与房屋买受人杨某某并无任何关系，依据公平原则，理应由孟某承担剩余户口迁出义务。

　　北京现行的2007版房屋买卖合同中第十条权属转移登记的第(三)款便是关于户口迁移的格式条款，其中明确了“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的”，应当承担违约责任。

　　其中，所谓“与本房屋相关的户口”，指的是交易房屋在出卖时全部在册户口。根据北京市现行户籍管理制度的规定，城市住宅房屋不能分户，因此在册户口无论与房屋出卖人的关系如何，只要登记在交易房屋内就属于“与本房屋相关的户口”。

　　而条款中所谓的“自身原因”，实践中还需要严格把握。判断逾期迁移户口是否是由于出卖人自身原因造成的，主要还要看房屋出卖人对房屋在册人口的实际控制能力而定。

　　根据我国现行的户籍管理制度，户口迁入人需要与户主有一定的近亲属关系。也就是说，凡是房屋在册人口都应该与户主具有一定社会关系，否则不可能迁入。在这种情况下，按照常理推断，卖房人必然对在册人口的户口具有一定实际控制能力。但是，我国现有户籍管理制度透明度不高，导致部分户主并不能及时了解全面户籍信息。例如，实践中就曾出现过，在户主完全不知情的情况下，便新增了一户成员。此人与户主无任何实际关系，自然户主对他就不可能具有任何的实际控制能力。在这种情况下，将其归咎于出卖人“自身原因”显然就有违公平原则。