恋爱购房登记为共有，分手后如何分割？

　　恋爱时的男男女女大多盲目且容易迷失自我，往往情到浓时出于对双方未来的考量，恋爱期间双方共同购房的情况十分普遍，但是许多事情是难以预料的，如果恋人分手了，还能理性处理此房产吗?现实情况是两人往往会互不相让，甚至对簿公堂，这也正是所谓的分手容易分房难。

　　参考案例一

　　【上海市奉贤区人民法院 (2019)沪0120民初4083号】

　　原告卢某和被告杜某自2007年底认识并发展为恋人关系,后双方同居生活。2011年5月26日，原告卢某和被告杜某与上海信菜置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，共同购买位于…XXX房屋…总价为502,009元。其中定金151,009元，由原告银行卡支付131,009元，由被告银行卡支付20,000元。房款351,000元，由原告为借款人(主贷款人)，原告卢某和被告杜某作为抵押人，被告上海信莱置业有限公司作为保证人，向工商银行奉贤支行办理了351,000元的个人购房贷款支付。上述贷款，自2011年9月起由原告银行卡每月进行还贷，本息合计在2,300元左右。2013年6月17日系争房屋交接时,实测面积为61.89平米，被告上海信莱置业有限公司退还面积差价1,456元给原告。2013年初,卢某、杜某解除同居关系。

　　法院判决

　　法院判决如下：

　　一、位于上海市奉贤区柘林镇海马路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋归原告卢某所有;

　　二、被告杜某、上海信莱置业有限公司协助原告办理上述房屋产权变更至原告卢某名下的登记手续，相关费用由原告承担;

　　三、原告卢某于本判决生效之日起十日内支付被告杜某房屋折价款75,000元。

　　法院

　　认为

　　本案的争议焦点在于系争房屋应如何分割。

　　本院认为，原告和被告杜某共同出资购买系争房屋，应为系争房屋的共同共有权利人，现双方同居关系解除，共有基础丧失。审理中，原、被告双方均认可由原告取得系争房屋的所有权，由被告杜某取得折价款，本院对此予以准许。

　　对于系争房屋应如何分割。本案中，系争房屋为原、被告恋爱同居期间共同购买，故应在共同共有的基础上充分考虑双方的出资情况、贡献大小等因素酌情进行分割。

　　关于系争房屋的出资情况。双方确认总付款502,009元(应扣除面积差退款的1,456元)，其中首付的151,009元，由原告银行卡支付131,009元，由被告银行卡支付20,000元。余款351,000元，由原告为借款人向工商银行奉贤支行贷款支付，并由原告的银行卡每月进行还贷。但从双方陈述资金互有转入，分手期间被告也退还过原告部分款项，可认定恋爱同居期间双方的资金存在混同。可认定同居的还贷为双方共同还贷，故该部分的还贷及其相对应财产增值部分，应由原、被告各半享有。

　　现系争房屋既然归原告所有，确认系争房屋目前价值为1,012,500元。综上，本院结合本案实际情况及双方分割意见，综合考虑双方的共有情况、出资情况、贡献大小、恋爱期间、房屋目前价值等因素，本院酌情确定由原告支付被告房屋折价款75,000元。

　　参考案例二

　　【上海市普陀区人民法院 (2019)沪0107民初2435号】

　　2003年7月20日，原、被告约定向该案外人以492,124元(暂定)的总价购买系争房屋;付款方式为2003年7月20日前支付162,124元，2003年8月1日前支付330,000元。

　　被告于2003年6月5日分别支出10,000元、40,000元，用于支付购买系争房屋的定金50,000元;2003年7月20日支出112,124元用于支付其余首付款。2003年7月20日，案外人向原、被告出具发票，载明：该案外人收某系争房屋购房款162,124元。

　　2003年9月4日，被告与案外人就系争房屋签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定：被告贷款用于购买系争房屋，贷款金额330,000元…原告于抵押物共有人处签字，同意将系争房屋用于抵押。

　　2003年9月20日，案外人向被告出具发票，载明：该案外人已收某系争房屋的购房款330,000元整。

　　2004年7月20日，原、被告及就系争房屋签订《房屋交接书》，约定：…房屋总价款为490,281元，款项已付清。

　　被告2003年10月22日起逐月偿还贷款本息。2017年4月25日，被告偿还最后一笔贷款本息共计69,537.90元;同日，出具《个人贷款结清证明》，载明：被告贷款总额33万元，已于2017年4月25日结清。

　　自2004年8月起至2019年3月止的部分物业管理费收据或者发票，载明系争房屋所产生的物业费等的金额，被告陈述其一直按期支付。

　　法院判决

　　法院判决如下：

　　一、房屋归被告所有;

　　二、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告于人民币500,000元。

　　法院

　　认为

　　共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有物。系争房屋现虽为原、被告共同共有，但基于双方已无共有基础，原告主张要求分割系争房屋，并无不妥，本院予以支持。原告主张的分割方式为其放弃系争房屋所有权后，分得系争房屋的折价款，并无不当，本院予以确认。关于原告应得折价款的金额，本院认为，原告虽主张其对系争房屋的购买亦有出资，但未有证据予以证明，另，被告对其支付首付款及还贷事实提供了相应证据予以证明，因此，本院对被告就系争房屋的购买系被告全额出资的抗辩意见，予以采信;另鉴于被告对系争房屋的实际管理支出等，再结合本案实际情况，本院依双方确认系争房屋市场价为600万元的基础上，酌情确定折价款金额。

　　律师观点

　　从审判实践来看，恋爱期间购置房屋的纠纷，一般呈现的特点是：

　　(1)双方事先及事后对一旦婚恋不成所购房屋如何处理并无约定。

　　(2)产权证上记载的权利人或预登记的权利人一般为男女双方，而实际房款(含贷款)大多数由一方全额支付。

　　(3)涉讼时房屋市场价格较购房时均有不同程度上升，双方都想自己取得房屋产权。

　　(4)因房价上涨导致的房屋增值部分的归属成为双方争执焦点。

　　对于恋爱期间为了结婚而共同购房，产权登记为双方共有的情形，如果没有按份共有的特别约定，一般认定为共同共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合《物权法》关于“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的情形。”根据最高人民法院“同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的规定，一方取得房屋当予退还另一方在此期间的出资，又由于两人在购置房屋时以共同组建家庭为目的，双方均未提供所购房屋的产权份额有过约定的证据，故在共同取得房屋产权登记后，因市场因素房屋价值获得增值，该增值部分的财产当依照共同共有的原则予以处理。