日式美食广场卖了美式甜品，房东就要解除租约？

房屋租赁合同中，出租人的主要合同目的是收取租金，承租人的主要合同目的是占有、使用租赁房屋。当承租人出现不影响出租人实现合同目的的履约瑕疵时，出租人是否有权解除合同呢？

近日，上海二中院对一起日式美食广场售卖美式甜品的房屋租赁案件作出终审判决，一起来看。▼▼

一审判决后，餐饮公司不服，向上海二中院提起上诉。

本案争议焦点是：

餐饮公司经营美式蛋糕甜品的行为是否违反了合同约定？

房产公司能否据此行使约定解除权？

餐饮公司能否运用法定解除权维护自身权益？

根据我国《合同法》的规定，法律解释的位阶应遵循文义解释、体系解释、目的解释的顺序。

首先是文义解释，从“主要产品”、“主要服务”的字面表述可知餐饮公司提供的主要商品服务为日式餐饮即可，且合同约定的“日式餐饮”与“纯日式餐饮”这两个概念从字面来看显然非全等关系。

其次是体系解释，餐饮公司提供的餐牌显示，除日系餐饮外还出现中式、韩式菜系，房产公司对此知晓，却未提出过异议，由此可进一步否定“纯日式”结论。

最后是目的解释，涉案房屋地处综合性商业广场的地下一层，无论从经营面积、餐饮档次还是商业租赁合同的交易习惯来看，将“日式餐饮”解读为“纯日式”都不符合正常的商业逻辑。

根据上述解读可知，餐饮公司经营美式蛋糕甜品并未违反合同约定，至多可能构成履约瑕疵。在这种情形下房产公司能否主张合同解除权？就此，可依据诚实信用原则综合考量以下三方面因素：

1、违约方的过错程度。餐饮公司将仅占租用面积1/60的原本就经营蛋糕店的档口改造为美式蛋糕店，其变更面积较小、经营品类并未发生变化，过错程度显然较为轻微。

2、违约行为形态。履约瑕疵是典型的轻微违约行为，如果以此为由随意解除合同，则不仅会破坏法律关系的稳定，更不利于当事人缔约目的的实现。

3、违约行为的后果。本案中餐饮公司每月按时支付租金，其经营业态也以日式餐饮为主，房产公司如期收取租金的合同目的亦未受影响，可视作餐饮公司已履行主要合同义务。

我国《合同法》明确将“合同目的落空”作为认定“根本违约”的唯一标准，当事人一方违约行为严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，而致使其订立合同目的落空时，方可构成根本违约。

涉案合同系商业租赁合同，履行过程中餐饮公司按时支付租金，满足了房产公司出租房屋的合同目的，而房产公司擅自停供水电使涉案房屋失去了适租性，餐饮公司无法正常提供商品服务、获取经济利益，其合同目的落空。因此餐饮公司主张租赁合同于房产公司停供水电时解除符合法律规定。

本案中，餐饮公司在长达七年的履约过程中从未欠付租金，已经履行了主要合同义务，房产公司的合同目的已经基本实现。

当承租人的违约行为显著轻微且不影响出租人合同目的实现时，为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑，判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。

撰稿：民事审判庭 王晓梅/黄颖/高勇

来源：上海二中法院