房地产项目内控管理重点

房地产开发企业在住宅地产、商业地产( 写字楼、零售 百货、酒店)、工业地产不同业态开发项目上, 越来越讲究在内部控制管理上细化与突出各业态的高风险点控制, 以期在宏观调控的大背景下, 进一步控制成本, 开源节流, 提高组织效能,提升 盈利能力。因此，应当对典型房地产项目内部控制高风险点进行归纳。

1、投资立项阶段的要求       

投资立项以准确的预算为前提。在此阶段最大的挑战是缺乏详细的预算支持信息和数据。大部分项目预算数额没有数据支持，尤其在政府背景项目中, 受政治因素影响, 预算一般只停留在概算阶段。项目范围应当清晰，方案完整且深度足够，以实现尽可能准确测算要求。    

2、设计管理阶段的要求       

最大的挑战是管理外包设计单位服务, 针对外部工程师和建筑师的严格管控以达成清晰的进度、交付物管理以及期望。同样, 管理项目需求以避免工程建设阶段的重大设计变更也至关重要, 方法之一是明确设计变规则, 一旦相关人员对设计方案签字确认后不允许进行变更; 除此之外, 将利益相关者包括土地所有者和项目使用人引入到设计方案复核和确认中也非常关键。      

3、项目招标采购的要求

尽可能建立承包商、供应商、合作方信息库，比临时找供应商靠谱，也极大降低风险；完善图纸、工程量清单及成本预算编制，并应注意招标文件与施工合同的一致性（最好将施工合同作为招标文件的附件）；发中标通知书和签合同同步进行，避免发了中标通知书后，施工方讨价还价合同迟迟无法完成签署；明确工程量清单不得有漏项，若存在漏项，视为施工方的报价已经包含在其他相关施工项目价格里。        

4、工程管理阶段的要求

需关注现场签证的范围并明确过程文件的管理；明确工程师代表的签字权；注意例会纪要的风险（纪要应真实完整反映工程进度、异议及要求内容，签字完整）、施工合同管理等。大部分项目预算都在此阶段支出, 在此阶段最大的风险是洽商变更、工期延迟以及争议。因此,建议由监理单位定期更新工期和进度; 同时, 设立关键监控指标,不管是项目经理或财务总监, 可监控项目进展。另外, 监控并跟踪招标文件的发布亦很重要, 以识别成本增大及进度延迟的首要指针。       

5、竣工验收       

竣工验收存在较大延迟风险且是承包商和开发商管理水平的验金石。特别是让承包商保质保量完成项目的最后百分之五可说是非常困难。我们建议项目质押金分期返还,以及引入第三方进行竣工核查; 并在工程结算前进行结算审计以确保项目建设过程中保留费用支出文档并确保合同履约合规。采取以上措施须在承包商人员尚未撤场以及文档尚可追溯的时段, 提早告知相关人员竣工审计安排并明确保持相关审计痕迹的控制和流程。