不动产物权，看登记！

王某父亲通过房改购得房屋一套并取得所有权证。1999年，王某父母共同订立的遗嘱载明，涉案房屋系由王某出资，待二人去世后产权归王某所有。王某母亲去世后，王某父亲于2004年又另行订立两份遗嘱，载明将其享有的涉案房屋产权份额分给王某的其他兄弟姐妹。父亲去世后，王某与其兄弟姐妹等六人关于涉案房屋归属多次协商未果。

王某遂以其系涉案房屋出资人及父母曾订立遗嘱为由，将其他兄弟姐妹诉至法院，要求法院确认涉案房屋归其所有。其他兄弟姐妹辩称，购房款系父亲交纳，且父亲已另立遗嘱，所以不同意王某的诉请。

一审法院经审理判决，驳回王某的全部诉讼请求。王某不服，上诉至北京二中院。

二中院经审理认为，评判王某对涉案房屋是否享有物权应当根据物权变动的原因来进行判断。一方面，基于法律行为的物权变动区分为原因行为和登记行为。即便涉案房屋系王某出资，但该房屋始终未登记至其名下，故出资行为不能产生物权变动的效力。另一方面，王某父母于1999年订立遗嘱后，父亲于2004年又另行订立两份遗嘱，因此判断涉案房屋权属不宜仅以1999年遗嘱为据。综上，二中院终审判决，驳回王某上诉，维持一审法院判决。

1.一般情况下，不动产物权变动以登记为生效要件

《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，一般而言，不动产物权的变动以登记为生效原则。即，除非法律另有规定，只有在登记以后，不动产物权才能发生变更。当然，这一原则也存在例外，例如《民法典》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条分别规定的几种例外情形，包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，继承，合法建造、拆除房屋等导致物权变动的，有相关特别规定。

2.区别引起物权变动的原因行为与物权变动结果

根据《民法典》物权编相关规定，在我国，因法律行为引起的物权变动主要采用“债权形式主义”模式，即不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实共同决定不动产物权变动的效力。这里的法律行为又被称为原因行为(生活中最常见的就是各类合同)，登记取得物权即是物权变动的结果。即便合同依法成立，但没有依法登记，也不能发生物权变动的结果。因此，在不动产交易市场中，双方均应注意上述区别，合同合法有效订立后，要及时办理登记手续，完成物权变动。

3.注意保存证据，妥善选择维权路径

实践中，不少当事人不理解上述物权变动的规则。特别是在合同关系中的守约方，往往凭借有效的合同，在未取得不动产登记的前提下，意图通过确认享有房屋所有权的方式向违约方寻求权利救济。殊不知，根据不动产物权变动登记生效原则，上述诉请一般无法得到支持。

需要指出的是，除非法律另有规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定就可以发生效力。但合同只是当事人之间的一种合意，并不必然产生物权变动的效果。在发生纠纷时，当事人应注意保存证据，注意合同效力、合同履行与物权变动结果之间的区别，妥善选择维权路径。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。