房屋交易已交付但未登记情形下继承标的之辨析

关于不动产物权变动，通说认为我国采用的是债权形式主义的登记生效模式。[1]在此模式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。因基于法律行为发生的物权变动是物权变动的主要方式，故不动产登记在多数情况下是不动产物权变动生效的要件。因此，正确认识不动产登记的法律性质是理解不动产登记在物权权属确认作用中的前提和基础。

（一）不动产登记的“权利推定”与“权属确认”

我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”与第二百零九条规定相衔接，具体明确了不动产物权变动生效时间。上述规定与《物权法》关于不动产登记的内容基本相同。其中，第二百零九条规定的“法律另有规定”，主要包括三方面内容：一是本条第二款规定的依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的物权变动情形，具体指（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（2）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，法律没有一概规定必须经依法登记才发生效力。[2]例如土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件，地役权的设立亦作出类似规定。

依上述，我国基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为原则，登记对抗为例外，因此不动产登记簿上记载的权利人一般推定为不动产物权的所有人。需要指出的是，登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号。因此应把不动产登记理解为当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权力的物权授权。[3]易言之，不动产登记的目的在于对不动产物权的得丧变更进行公示，为外界知晓，维护交易的稳定与安全。其虽然可以进行真实物权人的“权利推定”，但并不能片面作为“权属确认”的依据。

（二）“物权说”与“债权说”的博弈

司法实践中对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的变化。物权变动效果能否维持而不受原因行为效力瑕疵的牵连，不仅关乎法律行为内部当事人的利益，也关乎外部第三人的利益。在当事人之间已经成立房屋买卖合同关系并实际交付的前提下，是否必须经不动产登记方能产生物权变动的效力，实践中观点各异。

有观点认为，在基于法律行为发生的物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为依据确认不动产物权的归属，在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权，[4]本文称之为“物权说”。第二种观点认为，已实际占有房屋之买受人取得的是一种介于债权向物权转变过程中的“准物权”，交付占有后的出卖人对标的物所享有的所有权中已不再包含占有、使用、收益三项核心权能，其所有权实质上已经被掏空，[5]本文称之为“准物权说”。第三种观点认为，当事人关于不动产物权归属的约定，在以登记生效为要件的物权变动模式下，不具有物权法上的效力，不符合物权变动生效要件，其性质为债权而非物权，当事人之间的争议应基于合同约定的债权债务关系加以处理。[6]本案的裁判采纳了后者观点，笔者认为，不动产登记在本质上虽然是不动产物权的公示方式，但对其性质的认识不能脱离法律赋予不动产登记生效要件的法律地位这一基础。

《民法典》第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。由此明确了我国物权法定的基本原则。对于物权法定原则的含义，理论上有不同看法。法国学者所解释的物权法定，仅指物权类型和内容的限制，而德国学者所解释的物权法定，则不仅包括物权类型和内容的限制，而且还包括物权设立和移转形式的限制。至于日本和我国台湾地区学者对其立法上明文规定的对法定物权外的物权的“创设”的禁止规定中之“创设”的理解，则均认为是对物权种类和内容之任意创设的限制。[7]笔者认为，物权的移转由法律规定，而不能由当事人自由创设是物权法定这一基本原则的应有之义。“物权说”虽然在土地承包经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时在结论上是成立的，但实际上混淆了物权与债权的概念，与我国物权法规定的物权变动的主要模式和要件在根本上相违背，其将导致虚化不动产登记在物权变动中的法律作用或效力的后果。应当认为，我国不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。[8]若仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的物权变动因欠缺生效要件而未发生物权效力。

结合本案证据及双方当事人陈述可以认定马某与冯某乙之间存在房屋买卖合同关系，马某已支付完全部价款并实际占有使用房屋，但在房屋未完成权属变更登记的情况下，房屋所有权仍应为出卖人冯某乙所有，马某仅享有要求冯某乙履行过户登记的权利。在马某去世后，继承标的应为债权，而非物权。

一般而言，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，而本案中房屋买卖合同的买受人一方在履行完支付全部价款的义务后去世，出卖人一方过户登记的义务尚未履行。此时，继承能否突破合同相对性原则，由继承人承继买受人的权利系本案的另一焦点。此问题解决的前提是确定合同债权能否纳入遗产的范畴。

（一）继承人基于合同成立且已部分履行而承继买受人的权利

遗产作为继承的客体，经过了一个从身份权逐渐式微与财产权日益扩张的演化过程。我国《继承法》第三条对遗产范围的规定采纳了“正面概括加列举”的模式，以“公民的其他合法财产”作为兜底条款。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条对该兜底条款进一步明确为“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”。由此可见，法律将部分债权纳入遗产的范畴之中。

随着社会经济和社会生活的变化，财产权利不断增添新的内容，遗产范围采用列举的方式难免会存在立法漏洞，进而增加法律被修改、补充的可能，不利于法的稳定性，因此，《民法典》放弃列举的方式，将“正面概括加反面排除”模式作为立法的选择。《民法典》第一百二十四条对继承权作出规定“自然人合法的私有财产，可以依法继承”，第一千一百二十二条对遗产范围进行明确“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”。对遗产的排除范围可从两方面予以界定，一是依照法律规定不得继承的不得作为遗产，包括自然资源利用权、宅基地使用权、生前租用或借用他人的财产、指定了受益人的保险金等；二是根据其性质不得继承的除外，主要指与被继承人人身有关的专属性债权。[9]这种模式大大拓展了遗产的范围，将现有财产如物权、债权、知识产权、股权等全部纳入其中，而且为网络虚拟财产权等已经出现或未来可能出现的新型数据财产权等留足了空间。

依上述，无论是本案裁判时所依据的《继承法》还是现已施行的《民法典》均将债权纳入遗产的考量范畴，即除与被继承人人身有关的专属性债权或合同特别约定不得继承的债权外，自然人死亡时遗留的其他合法债权应作为遗产进行继承。需要说明的是，这种继承只是对合同中规定的债权的继承，而并非对合同本身的继承，除了合同中特别约定的以外，继承人不能因被继承人的死亡而当然取代被继承人成为合同的当事人。

本案中马某生前与冯某乙订立房屋买卖合同并已依约履行合同义务，其去世时遗留的对冯某乙的合法债权可由其继承人进行承继，即其继承人可要求冯某乙继续履行过户登记的义务。

（二）继承人与出卖人身份重合时合同义务的履行

本案的特殊性在于冯某乙既为房屋买卖合同的出卖人应依约履行义务，又系法定继承人之一可承继马某去世时遗留的合同权利，身份的重合导致本案债务应向谁履行、如何履行存在一定障碍。考虑被继承人已经去世，权利主体资格消灭无法继续承受权利，若要求义务人继续过户给被继承人显然不合宜，结合上述继承人可依法继承部分合法债权的阐述，本案裁判认为当继承人与义务人身份重合时，义务人（同时也是继承人之一）向其他继承人履行合同义务即可视为其合同义务已履行完毕，此种做法便利当事人诉讼的同时也提高了争议解决的效率。具体到本案中，当冯某乙将房屋由单独所有变更登记为继承人共同所有时，即可视为其履行了合同义务。

前述分析继承人可以对被继承人死亡时遗留的合同权利进行承继，但是否能在本案中对合同履行与继承分割一并处理实践中尚有争议。

一种观点认为，继承人虽然可以承继合同权利，但应由被继承人马某的其他继承人首先起诉冯某乙继续履行合同，将涉案房屋由冯某乙单独所有变更为继承人共同所有后，再起诉继承纠纷对房屋比例进行具体的分割。另一种观点则认为，本案系继承纠纷，在确定被继承人马某遗留的合同债权可以继承后，可以一并处理合同履行、遗产继承和房屋分割三个问题。

本案裁判采纳了后者观点，主要出于以下方面考虑：首先，本案连带处理合同履行与遗产继承于法有据。要求冯某乙过户登记系被继承人马某去世时遗留的合法债权，债权作为自然人一项重要的财产权利，其继承人有权承继，即要求冯某乙向其他继承人继续履行合同义务。其次，继承并分割房屋系本案当事人的真实诉求。马某的继承人起诉本案的直观诉求并非要求确认房屋为所有继承人共同共有，而是对房屋份额进行具体分割。若按照第一种观点，法院至多只能在裁判文书说理部分对被继承人遗留的合法债权可以承继进行释明，但对当事人要求继承分割房屋的诉讼请求因需待其另行诉讼合同履行后方能裁判，故本案只能作出驳回当事人诉求的裁判结果，这不仅与当事人诉求不相符，亦与减少当事人诉累的司法精神不相合。最后，本案对合同债权在继承纠纷中一体化处理系个案衡平与类案统一司法要求的应有之义。本案涉及物债两分的辨析、合同履行与权利继承的冲突、继承人与义务人身份的重合等多项复杂而特殊的问题，在统一类案司法适用的基础之上，更应在法律规范的范围内综合考量本案实际情况并最大限度处理纠纷为宜，故本案最终采纳后者观点，对合同债权的承继在继承纠纷中一体化处理。