商品房销售广告属于要约吗？

　　摘要：如果商品房销售广告属于要约，购房者又做出了承诺，那么该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。那么商品房销售广告是否属于要约？下文上海房产买卖律师为您详细介绍。

　　开发商做的商品房销售广告和宣传资料，一般属于法律概念上的要约邀请，然而特定情况下广告和宣传资料一经发布，即具有法律效力，开发商应当受到约束。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　要约是希望和他人订立合同的意思表示，需要符合内容具体确定和表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束两个要件。落实到司法实践中，商品房销售广告视为要约的，应当符合“说明和允诺具体确定”的条件。但，在实际的商品房买卖行为中，开发商一般都会在销售广告和宣传材料中的合适位置做出声明，表明该广告或资料仅作参考不作为要约，并在合同中使用相应的条款予在此予以排除。

　　商品房销售广告视为要约的另一重要要件是对价格有重大影响。何为“重大影响”？法律及司法解释并没有明确的规定。但通过大量的司法案例可以对“重大影响”进行理解。“重大影响”包括三个方面的内容。第一，销售广告对项目整体价值的产生了重大影响。比如，某商品房销售广告宣称其项目毗邻某名牌重点中学、紧邻多条地铁及交通要道、综合高档定位及商业核心区域等内容，借此拉高项目整体价格及均价。第二，销售广告对购房者签订合同及价格接受的心里获得产生了重大影响。比如，某商品房销售广告宣称其项目是学区房、高档精装五星物业、拥有良好的人居环境等内容，使得购房人难以抗拒其诱惑并产生对该项目价格误判断的后果。第三、购房人实际购房付出的价格成本确实远高于同片区其他项目，且不属于合理的市场波动与项目差异的因素。比如，在同一路口不同侧的两个项目，其一经夸大宣传，售价超过另一项目的３０％以上的，就需要认真考虑该宣传是否对价格产生了重大的影响了。需要特备注意的是，商品房销售广告的重大影响是在签订合同之前就已经产生。如果是签订合同之后才产生或发现的，那么一般来说，不应当将销售广告视同为要约。