房地产抵押具有哪些法律效力

　　摘要：房地产抵押以后，如果债务人在还债期间未还，债权人有权依法将以抵押的房地产进行拍卖以偿还债务。下面由小编为您详细讲解房地产抵押的法律效力。

　　(一)优先受偿的效力

　　房地产抵押以后，债务人如果不按期履行债务，债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

　　1、担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押当事人也可以约定担保的范围。列入担保范围的均属优先受偿的范围。

　　2、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。在行使抵押权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分，但对于处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。新增的房屋是建在使用权已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、扩建，按房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，或是考虑到处分抵押物时房地产受让人对房屋的利用这一因素，都应当将新增的房屋与抵押物一同处分。但新的房屋无论是否由抵押人所建，是另一个所有权的客体，不属于抵押物，抵押权人因而无权优先受偿。

　　(二)追及的效力

　　房地产抵押以后，抵押人并未丧失法律上的处分权，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人将已抵押的的房地产让与他人时，抵押权人可以追及抵押物而行使其权利，如抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。如果抵押权人追及抵押物行使抵押权，而使受让人受到损失，其损失应由抵押人赔偿。为避免受让人的这种损失、减少民事纠纷，担保法规定：在抵押期间，抵押办转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况，否则转让行为无效。抵押房地产转让所得的价款，应当提前清偿所担保的债权。

　　(三)物上请示权

　　抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。即包括抵押人在内，无论谁非法侵害抵押，抵押权人都可以以权利的名义独立请求法律保护。

　　其实房产抵押是一个比较专业的话题，涉及的利益关系复杂，财产金额较大，因此在进行房产抵押前最好咨询专业的房产律师的意见，让他们帮您分析可能存在的风险和隐患，并在他们的帮助下将其降到最低点，以维护自己的利益。