小区内哪些事项应由业主共同决定

　　摘要：在现实生活中，很多业主总是埋怨物业服务态度很差，其实，业主们可以解聘物业服务企业，另选聘物业服务企业或者其他管理人。除此之外，小区内某些事项也是由业主共同决定的。详情，请看下文。

　　一、小区内哪些事项应由业主共同决定？

　　(1)制定和修改业主大会议事规则；

　　(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　(6)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

　　决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　二、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时，专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算？

　　专有部分面积和建筑物总面积，可能按照下列方法认定：

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

　　建筑物总面积，按照第(1)项的统计总和计算。

　　三、在业主需要共同作出决定时，如何确定业主人数和总人数？

　　业主人数和总人数可以按照下列方法认定：

　　业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。

　　总人数，按照前项的统计总和计算。