开发商违约不交房怎么办？

　　摘要：签订商品房买卖合同后，房地产开发企业未能按时交房，该如何维权？开发商延期交房承担什么责任？开发商逾期交房的原因有哪些？下面由小编详细讲解。

　　一、开发商逾期交房的原因有哪些？

　　1、《住宅交付许可证》、物业维修基金缴纳证明等相关配套交付资料不完备；

　　2、房屋存在质量问题，无法交付；

　　3、装饰装修不符合合同约定；

　　4、配套设施迟延；

　　5、开发商资金链断裂，在建房屋成为烂尾楼；

　　6、商品房未经验收或验收不合格；

　　7、不可抗力：洪水、地震等人类无法控制的灾害事故、政府禁止令、征收、战争、罢工、骚乱等。

　　二、开发商延期交房承担什么责任？

　　(一)违约责任承担方式

　　合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：

　　1、延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。

　　2、逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行。

　　(二)逾期违约金的确定。

　　依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　(三)开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。

　　开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少，因为合同法规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。

　　对于这一点，我国的相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　三、开发商违约不交房怎么办？

　　1、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

　　2、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

　　3、法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。