房企破产案件中，购房者购房款的返还请求权，能否优先于抵押权受偿呢？

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：中国长城资产管理股份有限公司分公司

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：彭顺丽、谢九乐。

一审第三人：金穗投资有限公司

长城资产分公司申请再审称，原判决适用法律错误，请求再审本案，改判确认彭顺丽、谢九乐对金穗公司享有的购房债权本金为普通债权，不属于优先债权。理由为：

(一)原判决认定长城资产分公司主张本案购房者的债权不具有优先受偿权相当于行使了债权人会议的职权，对该公司的行为不予支持，适用法律错误。

(二)原判决认定案涉购房人依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)享有优先受偿权，且无需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者的三个构成要件，适用法律错误。

(三)原判决损害了长城资产分公司作为抵押权人的合法权益，《批复》确立的消费性购房款优先权只应适用于建筑物部分，不应及于长城资产分公司享有抵押权的土地。

最高法院经审查认为，本案系破产债权确认纠纷再审审查案件。金穗公司进入破产程序后，共有102位购房者申报的债权被破产管理人确定为优先债权，长城资产分公司对此提出异议，形成本案破产债权确认之诉。

本案再审审查应当围绕当事人申请再审的理由是否成立以及原判决适用法律是否正确、处理意见是否妥当，重点审查原判决关于购房消费者对金穗公司享有的购房债权本金享有优先受偿权的处理意见是否有误。

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。

上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

彭顺丽、谢九乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。

原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为彭顺丽、谢九乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。

长城资产分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于彭顺丽、谢九乐作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。