关于房屋拆迁补偿的问题解答

　　摘要：因城市规划、土地开发等原因需要，由建设的单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，并向被拆迁人给予一定的补偿。下面由小编在本文整理关于房屋拆迁补偿的相关内容，供大家参阅。

　　一、订立拆迁补偿安置协议的主体是谁？

　　答：1、拆迁私房

　　(1)拆迁人应当与被拆迁人订立协议。

　　(2)产权人已故的，由继承人签约。

　　2、拆迁公房

　　(1)拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立协议。

　　(2)承租人已故的，由继承承租该房屋的同住人签约；同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。

　　二、如何理解房屋使用权人？

　　答：房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

　　三、居住房屋的价值补偿金额如何确定？

　　答：1、公房：评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴

　　2、私房：评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴

　　评估价格：被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算)

　　套型面积补贴：评估均价×补贴面积。

　　价格补贴：评估均价×补贴系数×被拆迁房屋建筑面积。

　　四、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？

　　答：其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

　　上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

　　五、房屋所有人或公房承租人选择货币化安置并与拆迁人达成协议，房屋使用人或同住人起诉要求房地局作出房屋拆迁裁决的，如何处理？

　　答：根据《上海市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，拆迁人与被拆迁人或者公房承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。即只有在拆迁双方达不成协议的情况下，房地局才能够根据当事人的申请作出裁决。已经达成拆迁协议的，房地局不能再作裁决。

　　拆迁人与私房所有人签订货币化安置协议后，被拆房屋的其他使用人要求房地局裁决的，因其和拆迁人之间没有直接的拆迁安置补偿权利义务关系，其起诉要求房地局履行对自己与拆迁人的拆迁安置补偿纠纷裁决法定职责的，应驳回诉讼请求。

　　拆迁人与部分共有产人签订拆迁安置协议后，其他共有人要求房地局裁决的，因房地局无权否定拆迁安置补偿协议效力，协议有效情况下，其再作裁决亦无法律依据，故应当判决驳回其他共有人要求房地局裁决的诉讼请求。其他共有产人与拆迁人及部分共有产人之间的拆迁补偿安置纠纷，应通过民事诉讼途径解决。

　　拆迁人与公房承租人签订货币化安置协议后，其他同住人因拆迁而产生的安置款分割争议，可通过民事诉讼途径解决。

　　出租私房或公房为协商议定租金标准，产权人或公房承租人与拆迁人签订了补偿安置协议，承租人因未获补偿而要求房地局裁决的，因其与拆迁人之间没有直接的安置补偿权利义务关系，其起诉要求房地局裁决的，应当驳回其诉讼请求。

　　但是在实践中，如果公房承租人与拆迁人之间，不能达成拆迁安置协议，其他同住人在迟迟得不到安置的情况下，可以以拆迁人为被告向人民法院提民事诉讼，法院将公房承租人(被拆迁人)列为第三人进行民事诉讼。