委托办理拆迁事宜后反悔，签订的房屋拆迁补偿安置协议是否有效

上诉人朱某祥因与被上诉人如皋市某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服如皋市人民法院民事裁定，向江苏省南通市中院提起上诉。

朱某祥上诉请求：撤销一审裁定，审核本人诉讼主体资格后审理案件或者发回重审；判令某公司赔偿2489129元，并承担一、二审全部费用。事实和理由：1.某公司有合同欺诈行为。本案为合同纠纷，确认原告诉讼主体资格需审查是否拥有合同约定的权利和义务。张建在一审中明确向某公司表明“该房屋的权利义务已经转让给朱某祥”，其真实含义为合同约定的权利义务转让给本人，并得到某公司认可。某公司接受由本人签字的评估表，接受本人交付的拆迁房屋。合同义务由本人履行，某公司亦接受履行。按照法律规定，合同权利义务转让无需书面通知。某公司一审同意本人有权依据张建出具的委托书接收拆迁补偿款，本人享有合同部分权利，具有诉讼主体资格。2.本人申请追加张建为共同原告，某公司及其一审委托诉讼代理人恐吓张建称将提起反诉主张赔偿，法官告知张建本人无原告主体资格，其不可作为共同原告参加诉讼、可以另行起诉，张建只能放弃追加为共同原告。张建将房屋出卖给本人，临近拆迁未能过户。拆迁房屋的实际所有权人是本人。房屋拆除后张建的产权已不存在。某公司将张建的拆迁房与本人同一地块的拆迁房合并安置于安定花园31-1004，说明某公司已将拆除房屋重新设置在本人名下。本人对于合同约定的实物安置房部分拥有权利。3.法院认定拆迁利益由被拆迁人特定享有没有依据，实践中被拆迁人缺乏资金或者不需要获得拆迁安置房，也不愿进行货币安置，将拆迁房屋卖予他人拆迁拿房的情形普遍存在。某公司也出卖他人货币安置的房屋。一审法院将民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷不作为合同纠纷处理，逻辑错误。法律不禁止本人提起诉讼。本人起诉前因合同未盖章可能无效、产权属于张建，只能以张建名义起诉。现合同效力得到某公司认可，且某公司接受本人履行后，合同无章也有效。法律没有规定实物安置权利为债权，既不是债权则不存在转让通知。本人签订合同之前已经向某公司声明转让内容，否则某公司不会同意本人签署评估表、交房以及将该拆迁房屋与本人同地块拆迁房屋合并安置。拆迁安置协议约定“如拆迁人提供安置房源，可另行签订购房协议”，属于预约合同。某公司拒不提供安置房源，不与本人签订合同，不存在所谓补足安置差价。

某公司未答辩。

朱某祥向一审法院起诉请求：1.判令某公司赔偿188.6万元；2.判令某公司赔偿精神损失费5万元；3.某公司承担诉讼费在内的一切相关费用。后于一审法庭辩论终结前最终确定变更第1项诉讼请求中的标的为239.4515万元，并自愿放弃第2项诉讼请求。

一审法院认定事实：2008年4月14日，案外人张建作为甲方与朱某祥作为乙方，签订书面协议一份，内容为：一、甲方自愿将坐落在如城通桥口12号人民医院宿舍区的房屋，建筑面积共37.99㎡出售给乙方。二、甲乙双方议定上述房屋成交价为人民币拾壹万元整，乙方首付人民币伍万元整，余款陆万元于2008-04-30日前付给甲方。同时甲方将房产证书交给乙方。三、甲方保证房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷由甲方负责。四、办理房屋过户费由乙方承担，甲方负责配合办理。五、本协议由甲乙双方签字生效，并请康云峰作见证。本协议一式二份。张建在甲方处签字，朱某祥在乙方处签字，康云峰在见证人处签字。当日，张建向朱某祥出具收条，载明收到首付款5万元，2018年5月8日，张建再次出具收条，载明收到房款共6万元。后朱某祥未就上述房屋办理产权过户手续。

2010年8月3日，张建出具《授权委托书》给朱某祥，委托朱某祥为其办理讼争位于人民医院6号楼412室房屋的拆迁事宜，该委托书内容为：委托人将名下位于如皋市人民医院宿舍，其房产属于搬迁改造红线范围，目前已开始实施，为配合做好该地块搬迁相关工作，委托人委托受委托人代理委托人办理上述搬迁过程中各序时所需工作并全权处理接受补偿款项。其代理权限为特别授权：受委托人有权将该房屋产权直接变更到自己名下，有权对该房产进行评估核对，签约及交房，有权选择产权置换或放弃产权选择货币安置补偿；有权以委托人名收受补偿款；由其自行主张上述搬迁工作中的各项安置补偿事项；其在上述范围内所进行的代理行为均视为委托所为，其在相关搬迁手续中所作签字行为，亦视为委托人所为，与委托人签字具有同等法律效力。如对该房产有其他权属争议或造成损失，一切责任均由委托人承担，与贵搬迁指挥部无关，所产生相关费用由受委托人承担。张建和朱某祥分别在委托人、受委托人处签名确认。

当日，朱某祥凭上述委托书代张建就张建名下位于如皋市人民医院宿舍6号412室的房屋与某公司签订《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》。该协议中，张建为合同乙方（被拆迁人），某公司为合同甲方（拆迁人）。其中，该协议第四条约定，被拆迁人如需拆迁人提供安置房源，可另行签订购房协议，拆迁人提供的房源价格须按皋政办发[2007]33号第三章第十四条、皋政办发[2008]54号第二条标准执行……

2014年7月16日，朱某祥代张建签订一份《GJ2005-8#地块拆迁货币补偿计算表》，载明各项补偿计算情况。

2016年9月13日，张建诉至法院，要求判令某公司履行如皋市房屋拆迁补偿安置协议，提供安置房源，签订购房协议，后法院经审理认为，张建主张某公司提供安置房源、与其签订购房协议，不具有代履行性，不适于强制执行，遂于2016年12月9日作出（2016）苏0682民初9033号民事判决书，判决驳回张建诉求。张建不服，提起上诉，南通市中级人民法院二审认为不能强制缔约，并于2018年7月30日作出（2017）苏0682民终458号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后张建申请再审，江苏省高级人民法院于2019年11月22日作出（2019）苏民申4863号民事裁定书，认为二审判决认定《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》第四条的约定内容具有预约性质，有待于双方当事人基于意思自治签订具体的购房协议，不适合强制履行，并无不当，张建申请再审的理由，不能成立，最终裁定驳回张建的再审申请。

一审审理中，张建于2021年1月22日到庭谈话，表明讼争房屋已于2018年卖予朱某祥，因其比较忙没有时间，本案诉讼事宜由朱某祥处理。朱某祥于2021年3月8日向法院递交《追加必要共同诉讼原告申请书》，要求追加张建为本案原告，后法院于2021年3月25日与张建谈话，告知其作为拆迁权益人应以自己名义另行起诉，张建对此表示认可。

本案中，朱某祥认为，其是讼争人民医院6号楼412室房屋拆迁补偿协议的签订一方，有权作为原告提起本案诉讼，之前以张建名义起诉的案件均是其幕后请律师操作，并明确本案是针对某公司未按照拆迁补偿协议进行实物安置提起。

一审法院经审查认为，朱某祥不具备本案诉讼主体资格，应驳回其起诉。理由如下：首先，拆迁利益具有特殊性，应由相应的被拆迁人特定享有。本案所涉拆迁利益是因张建名下位于如皋市人民医院宿舍6号楼412室的房屋产生，该房屋虽在2018年被张建卖予朱某祥，但双方未办理产权过户手续，根据不动产登记公示效力原则，该房屋的所有权人仍为案外人张建，张建是讼争房屋的被拆迁人，亦是拆迁权益人；其次，讼争房屋的拆迁手续虽为朱某祥代张建办理，但朱某祥的办理身份只是张建的委托代理人，并非拆迁权益人，朱某祥基于拆迁手续为其办理就认为自己有权作为原告起诉，理由不能成立；再者，张建作为讼争房屋的拆迁权益人，曾在2016年9月13日向法院起诉，要求某公司提供安置房源、与其签订购房协议，并因此产生（2016）苏0682民初9033号、（2017）苏0682民终458号、（2019）苏民申4863号案件，且相应的法律文书均已生效，均认定张建为合法权益人，认可张建的原告主体资格，现朱某祥又因同一房屋的拆迁补偿利益问题作为原告起诉，显然于法不符；此外，即使张建与朱某祥内部约定将拆迁债权转让，但未给某公司发送明确的债权转让通知。况且，根据拆迁补偿安置协议第四条的约定，“被拆迁人如需拆迁人提供安置房源，可另行签订购房协议”，若被拆迁人所选安置房屋的面积超出了其拆迁利益，还需要被拆迁人补足相应的安置差价，办理相应的结算收房手续，因此，这种转让也不是单纯的权利转让，同时包含了被拆迁人自身所需履行的义务。

综上，本案诉讼朱某祥是基于某公司未能按照讼争房屋的拆迁补偿协议约定进行实物安置提起的赔偿之诉，而朱某祥并不具备本案起诉资格，既然朱某祥不具备本案原告主体资格，张建再申请作为本案共同原告加入诉讼无义，且张建已认可以自己的名义另行诉讼，故本案驳回朱某祥的起诉。据此，一审法院裁定：驳回朱某祥的起诉等。

二审另查明，在一审法院2021年1月22日与张建夫妻形成的谈话笔录中，张建夫妻表示本案朱某祥举证的房屋买卖协议、房款收条、授权委托书、拆迁安置协议、货币补偿结算表等材料均真实。其在2008年将房屋出售给朱某祥，因房屋产生的利益均归朱某祥，如果本案有涉及其权利，其认可归朱某祥所有。其认可朱某祥作为原告进行诉讼，如果有必要其也作为原告参加诉讼，但是诉讼利益全部归朱某祥。此外，在一审法院同年3月25日与张建形成的谈话笔录中，法院释明：“如果张建认为本案纠纷涉及其合法权益，应凭据另行起诉，而不是由朱某祥起诉后申请追加张建作为原告。因朱某祥不具有原告主体资格，张建作为拆迁权益人如认为享有权利，应当以自己的名义起诉，是否清楚？”张建回答：“清楚。”同年3月29日庭审中，一审法院将两份笔录交双方质证。

本院经审理认为，张建在2008年将讼争房屋出售给朱某祥。其后虽未能办理过户，但双方对于交易完成均不持异议。房屋被拆迁后，所有权随着房屋拆除而自然消灭，物权转化为拆迁安置相关权利。一审为查清事实，已向房屋原所有权人张建夫妻进行调查，二者对于房屋早已出售给朱某祥、所涉全部权利义务（含拆迁）归属于朱某祥均无异议，对于朱某祥提起本案诉讼亦无异议，且某公司在诉讼中已知晓该节事实。在此情形下，房屋在拆迁前未办理过户手续，另案中朱某祥曾以张建名义起诉要求实物安置被驳回等，并不妨碍朱某祥本案起诉并提出赔偿主张。一审法院认为朱某祥不具有原告诉讼主体资格不当，本院予以纠正；但其诉请能否支持，有待实体审理后确定。

综上，朱某祥的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：

一、撤销如皋市人民法院(2020)苏0682民初9030号民事裁定。

二、本案指令如皋市人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

来源：中国裁判文书网