公房拆迁案件中同住人的认定规则解析

涉案房屋于2018年被征收，承租人王某3已于2016年去世。涉案房屋被征收时，户籍在册人员分别为：王某2与丈夫董某1、儿子董某2；王某4与前妻马某、女儿王某1。其中，王某2与王某4系姐弟，承租人王某3系二人父亲。

王某2与丈夫、儿子的户籍系2006年自中山南一路房屋迁入涉案房屋，户籍迁入后并未实际居住。王某4作为知青，户籍于2011年自浙江迁回涉案房屋；其女王某1、前妻马某的户籍分别于2002年、2008年自桃浦路房屋迁入涉案房屋。王某4与前妻自1992年分居，马某与王某1 搬离涉案房屋，并自户籍迁入后从未居住。王某4因与前妻离婚，之后便随父母同住，即王某4自2002年起一直在涉案房屋与制造局路房屋两边居住，直至2017年生病住院。期间，涉案房屋由王某2出租并收取租金。2018年9月，王某2作为涉案房屋签约代表签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并配合办理腾房。

原告（被上诉人）王某2、董某1、董某2将王某4、马某、王某1诉至法院，请求分割涉案方案房屋征收补偿款，其中特困补贴30,000系王某2所有，其余征收补偿利益由原告三人享有3/4份额。原告认为，被告马某、王某1已于1998年随马某父亲享受过福利分房，且二人户籍迁入并非为了居住，而是为了让知青王某4的户籍得以迁回上海，二人在涉案房屋内并未居住过，不符合同住人的认定。

被告（上诉人）王某4、马某、王某1辩称，涉案房屋的承租系王某3，因此原被告在征收时享有同等地位，征收利益应当由原被告六人均分。且被告王某4居住困难，应当在均分的基础上对王某4、王某1予以适当多分。被告认为，登记在王某2名下的中山南一路房屋于2005年拆迁，董某1、董某2同为被安置人，且三人从未居住在涉案房屋内，不应认定为同住人。

就王某2及丈夫董某1、儿子董某2从未在涉案房屋内居住过，且三人在私房动迁中享受过拆迁利益，是否还能认为涉案房屋的同住人？同样，马某与王某1亦未在涉案房屋内实际居住，且已在私房动迁中享受过拆迁利益，二人又是否能被认定为涉案房屋的同住人？是否涉案房屋的全部征收补偿利益将由同时严格满足以上3项条件的王某4一人全部享有？

结合上述案件及法院判决：

原被告六人中除了知青王某4以外，其余五人自户籍迁入涉案房屋后均未实际居住，且五人均已在私房动迁中被安置。在看似相同的情况下，只有王某2被认定为同住人。原因在于：

第一，根据《高院解释2020》明确规定，公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。即，王某2系私房产权人，其享受的安置房在性质上属于其名下原有房产的置换，而非出于福利性质的安置。而董某1、董某2作为非产权人随王某2在私房拆迁时被安置，系属于享受托底保障的福利性质，故而须被排除同住人资格。马某与王某1情况与此相同，二人作为非产权人随马炳鑫享受私房拆迁安置利益，属于已享受过福利性质，应被排除同住人资格。

第二，王某2虽然与董某1、董某2、马某、王某1均不符合户籍迁入后实际居住满1年的条件，但王某2从未放弃其对涉案房屋的居住利益。日常生活实践中，也有不少家庭存在“以租养租”的情况。即，将个人名下的房屋出租，在收取租金的同时承租其他房产，以达到赚取差价、改善生活条件或其他目的。因此，王某2一直以来都占有、掌控着涉案房屋的出租权并收取租金，即使其并未实际在涉案房屋内居住，但通过涉案房屋产生的居住利益一直以折价形式由其享有。故而，结合其他条件，王某2符合涉案房屋同住人的认定条件。而董某1、董某2与马某、王某1同样未在涉案房屋内实际居住，但四人并未明确表示或主张其对涉案房屋的居住权，因此四人并不享有涉案房屋的居住权益，不符合涉案房屋同住人的认定条件。

小结 —— 同住人的认定条件

（一）被认定为同住人的三个最基本的条件就是户口、居住和无居住困难。

1. 户口：在被征收房屋处具有常住户口，即户口在被征收房屋内。

2. 居住：实际居住生活一年以上，排除空挂户口的人员。需要注意的是实际居住满一年的时间要在最后一次户口迁进后。实务中遇到很多情况是小时候户口在被征收房屋内，也实际居住，后来户口迁走又迁回来后从未在被征收房屋内居住，这种情况法院一般不认定其为同住人。

3. 无居住困难：本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。“本市无其他住房”指的是无福利性质的住房，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。个人购买的商品房、私房被征收后所得的安置房不属于福利分房的范围。“虽有其他住房但居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，即人均居住面积低于7平方米。

综上，需要同时满足上述三个条件即属于被征收房屋的同住人，有权参与征收补偿利益的分配。

（二）《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（即《高院解答2004》）规定了即使不满足上述三个条件，但是也视为同住人的情形，即：

1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；　　

3．在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4．房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

（三）《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（即《高院解答2004》）还规定了即使满足上述三个条件，但是仍不能被视为同住人的情形，即：

1.将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

上述三个不认定为同住人的情形是为了规避形式上虽满足同住人的三个人认定条件，但是实质上其已经获得了福利分房的情形。

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