上海公房动迁利益分配规则

二、公有房屋征收补偿款应该属于谁？

公房与产权房不同，在我国公房具有自身的特殊性，律师在处理征收或者其他公房纠纷时。要关注公房制度发展的历史背景和现实。公房是特定历史时期，国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策，其出发点是解决人有所居的社会居住问题。随着住房市场化的启动，公房使用权的财产属性日益突出，不仅可以通过房改政策将公房购为私房，也可以依规定转租、差价换房，符合条件的还可以转让，来确定实现其价值。尽管公房使用权兼有保障居住、财产价值的双重性，但房屋居住问题，仍是我国当前民生问题较为重要的内容之一，从我国不断加大对廉租房等保障性住房投入的事实，即可管中窥豹，因此，公房居住保障功能的保护应优于其财产价值属性的保护。房屋征收补偿的目的是为保障房屋内居民的居住使用权益为首要目标，征收补偿款应当属于对该房屋具有居住使用权的居民，同样根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条：公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人。因此所有的征收补偿案件面对的首要问题：谁有资格成为被征收房屋的承租人和共同居住人（或称“同住人”）

三、如何确定公有房屋的承租人和同住人

1、承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。公房首任承租人为房屋的受配对象，对房屋具有居住使用权力。如果房屋承租人过世，需要房屋内所有在册户籍人员协商一致，推荐房屋的承租人，向该房屋物业公司提交申请材料，变成承租人。

如果因在册户籍人员之间存在矛盾，则需要物业公司在同住人之间指定一位承租人。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条：“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”但是，司法实务中由于公房内在册户籍人员较多，而且彼此之间矛盾较大，无法协商一致变更承租人。而公房物业公司为了推卸责任，拒不指定承租人等不作为等工作方式，致使公房内同住人在征收过程中等权利无法得到维护，居民由于不通晓法律，无法正确维权，该问题应该得到当地房管局的重视。

2、共同居住人。又称同住人，是对公有房屋享有居住使用权的居民，并可以此身份要求承租人给予安置或者分得征收补偿款。由于公房内户口进出口人员较多，因此同住人的概念较为复杂，一般是要根据户口、居住、房屋来源、贡献、身份、协议承诺、结婚、出生、知青、他处房屋等综合情况评定该居民是否对该房屋具有居住使用权。在法律政策以及高院解答来看，对同住人的概念也不近相同。

《细则》：第五十一条：本细则中下列用语的含义:(三)共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）中第十二条规定：《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

《高院解答》中：三、同住人需要符合哪些条件? 答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因此根据规章和各部门的解释来看，满足同住人必须要具备的条件是户口、实际居住一年以上、他处无房或者他处有房但居住困难的人这三个条件。但由于公房解决的是对房屋居住使用权的问题，其具有相当的复杂性除了户口、居住、房屋应当还有身份问题。因此有些同住人虽然不完全具备以上三个条件的，也同样可以被认定为同住人。

3、对同住人概念中的常见的两个问题进行解释。

（1）实际居住一年以上：多数观点认为是指自户口迁入系争房屋后实际居住一年以上。即户口迁入之前实际居住，或者曾经户口在该房屋内并实际居住一年以上，又将户口迁出该房屋（特殊情况除外）后再次迁进该房屋后没有居住过的，不符合居住满一年的法定情形。同住人资格的条件是互相补充，彼此之间缺一不可。因此很多法院的判决也是如此认定居住时间。另外居住满一年并不要求连续居住，其目的在于考虑居民的实际居住状况和证明能力问题，因此只要户口迁入后，并居住满一年的都会被认定为符合居住满一年的法定情形。（2）本市无其他住房。此处的他处无房仅指福利分房，或者含有福利性质的房子。《高院解答》：“这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。”

（3）虽有其他住房但居住困难的人。此处的居住困难是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。根据《上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知》　

一、申请条件：同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以按照规定申请廉租住房：(三)申请家庭人均居住面积低于7平方米(含7平方米)；因此目前法院对本市他处有房但居住困难的认定标准以此裁判依据。

“居改非”公房，该类公有非居住用房是由公有居住用房变更而来，办理“居改非”手续时由同住人办理或经同住人同意，在动迁时按照公有非居住用房进行补偿安置，对于补偿款中属非居住用途补偿的部分，应根据《高院解答》第十条、第十一条的相关精神处理。如果“居改非”后该公房全部用于经营的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以就非居住用途补偿款适当多分。

如果“居改非”后该公房经营、居住兼用的，则按上述居住和非居兼用公房的情况处理。

结 语

房屋征收与补偿共有纠纷案件中，核心问题必然是如何认定同住人。由于对该部分的法律细则上不完善，基层法院判案是千差万别。因此针对征收中原则性问题还需要高院进一步出台细则、解释或者指导性案例以供基层法院参考等，以助于法制完善，社会更加公平。