上海市房屋和公房动迁补偿常见法律问题

国有土地上的公房、国有土地上的私有房屋、集体土地上私有房屋。

国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。单位分配住房与职工有特别约定的，按约定处理。

同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

 Tips:

1．他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

2．他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

（一）有下列情形之一的人，也视为同住人：

1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3．在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4．房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

（二）有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款

1．将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2．获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3．已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。

当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的，依约定处理。

当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的，一般不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，实践中一般考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：

（一）有以下情况之一的人，可以酌情多分：

1．承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

2．承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

3．对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

  因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割，一般归所有权人。实际居住人的安置问题，按照本市有关政策处理。

    通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。

    售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。

  农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款，由房屋所有权人均等分割。

  房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题，参照前述关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。

1.福利分房，主要体现为小时候和父母享受福利分房或者成年享受单位分房或房屋动迁享受过托底保障。经济适用房不属于福利分房。

2.买卖获得的公房参照私房处理，在出资人或者权利人或继承人之间进行依法分割分配。

3.征收补偿利益的分配或结合房屋来源，对房屋的贡献，实际居住，以及是否有房屋等因素综合考虑或法院酌定。

4.家庭内部协议，一般会被认定有效，会考虑是否全部在册人员签字，或者户代表签字体现不同家庭的分配利益，以及是否损害他人去利益，最终要综合考虑认定。

5.未成年在征收房屋内不享有任何的征收利益。未成年同父母享受过福利分房，成年后依然会被认定享受过福利分房，特殊情况除外。

6.每个房屋的征收和补偿利益分配都有各自的情况，一些房屋还特别复杂，以上是笼统和原则的一些规定，实际过程中，法院还是会考虑到各种各类的实际情况。比如户籍的迁移，未成年，老公房是否夫妻财产，知青户籍变化，房屋的来源，甚至迁入户籍承诺书，居住协议，家庭协议，承租人死亡等各种疑难复杂的问题。