房屋动拆迁补偿款常见问题（以上海地区为例）

一、动拆迁中常见的房屋类型？

答：国有土地上的公房、国有土地上的私有房屋、集体土地上私有房屋。

 

二、公房范围?

答：国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。单位分配住房与职工有特别约定的，按约定处理。

 

三、公房的同住人需要符合哪些条件?

答：同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

 Tips:

1．他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

2．他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

 

四、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人?

答：（一）有下列情形之一的人，也视为同住人：

1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3．在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4．房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

 

（二）有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款

1．将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2．获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3．已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

 

五、公房中的未成年人问题?

答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。

当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的，依约定处理。

 

六、拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款?

答：当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的，一般不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，实践中一般考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。

 

七、公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配?

答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：

（一）有以下情况之一的人，可以酌情多分：

1．承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

2．承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

3．对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

 

八、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理?

答：被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

 

九、国有土地上私有房屋的拆迁补偿款如何分割?

答：因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割，一般归所有权人。实际居住人的安置问题，按照本市有关政策处理。

    通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。

    售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。

 

十、集体土地上私有房屋的拆迁补偿款，如何确定权利人?

答：农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款，由房屋所有权人均等分割。

房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题，参照前述关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。

 

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小常识：一起来看看近30年来上海市动迁征收补偿标准及相关政策的演变

 

第一阶段：“数人头”

这个阶段从1991年一直持续到了2001年，“拆迁居住房屋应安置人口，以拆迁公告公布之日拆迁范围内常住户口为计算标准”。根据当时“数人头”的补偿标准，拆迁同样面积的房子，家庭人口数越多，人均面积就越小，按照住房困难适当照顾的原则，最后能拿到的安置面积就可能越多。所以，在当时就出现了一些“非正常”户口迁入，以此来分配更多安置面积的情况，甚至有夫妻临时离婚，从而要求按两户安置。

 

第二阶段：“数砖头”

即“只参考被拆迁房屋的面积来计算补偿标准”。当时拆迁涉及房屋的大多是一些里弄，这些房屋面积小、居住条件差。如果按照纯粹的“数砖头”模式计算补偿标准，面临的最大的一个问题就是“选择货币补偿的拆迁户能拿到的货币补偿款很少，在市场上也很难买到合适的房子”。

 

第三阶段：“数砖头+数人头”

上海市政府2006年出台了《上海市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》也就是我们常说的61号令。这个阶段中，上海动迁政策再一次加入“户口因素”，从纯粹的“数砖头”转向“数砖头+数人头”模式。

根据61号令，原则上“户口在被拆迁房屋内满一年、他处无房并且实际居住的”可以被认定为安置人口享受拆迁利益。但同时61号令也规定了若干种特殊情况，按照这些特殊情况，应安置人口的未成年子女，因工作原因调回的干部、职工、随迁家属，因为离休、退休、退职的迁回人员，海员、船员、野外勘探等等人员，“即使户口迁回不满一年甚至户口不在拆迁房屋里，或者没有实际居住过”仍然有可能被认定为被安置人。于是，在61号令出台之后，一个小房子里十数甚至数十个户口的情况随处可见，各路亲戚陆续将户口迁入拆迁房屋，试图分一杯羹，严重影响了拆迁工作的推进。

 

第四阶段：“数砖头+托底保障”

面对这种情况，上海市政府在2009年开始重新试点探索更好的旧改方案，出台了《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》，同年，市房管局出台了《关于调整完善本市中心城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）》。2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，也就是71号令的出台，不仅把“拆迁”变成了历史，正式开启“征收”工作，还把征收主体从之前的开发商变成了政府，同时确定了“数砖头+托底保障”的安置政策。至2017年上海市又再次完善了房屋征收补偿机制，今后房屋征收安置房源将按1:1配比，或者选择货币安置，俗称“阳光动迁”，公开公正公平。至此，上海动迁政策数砖头+托底保障基本定型。

 

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转载于公众号：律者匠也