公房征收动迁，征收补偿利益如何分配？

一、公房定义

公房是我们国家房屋供给特殊时代的产物，公房即国家或集体所有的公有房屋。政府为了解决城市居民的住房问题，会把一部分房屋分配给单位职工（单位也是国有企业），也就是我们所说的单位分房。还有就是早年代城市拆迁改造，分配了公房。笔者所在的上海此类公房分配非常普遍。

从法律上来看，是国家和集体出租给承租人，承租人缴纳租金，因历史原因，一般租金比较低，并且没有涨幅，几十年租金都可能只有几十块。

由于公房的权属以及居住性质，遇到征收动迁，征收补偿利益一般归居住人所有，上海地区因为房价比较高，公房拆迁涉及利益动辄几百万，并且由于其权属模糊，涉及到家庭几代人的利益，由此产生了大量的诉讼纠纷。

二、公房征收补偿利益主体

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称“实施细则”）第二十三条，（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

《实施细则》第四十四条，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。由此可知，公房征收补偿利益归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公房承租人怎么认定？根据《实施细则》，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效租用公房凭证补偿。以租用公房凭证记载的承租人为准。

三、同住人的认定

同住人怎么认定？根据《实施细则》，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

实践中涉及诉讼的公房同住人认定比较复杂。除《实施细则》规定的“在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”外，适用的法律依据主要是上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称“解答”）。

根据《解答》，他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》沪高法民〔2020〕4号（以下简称“高院纪要”）进一步认为：“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。

职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

居住困难主要是指他处虽有住房但居住困难的情况。《高院纪要》进一步认定：“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。”

根据《解答》，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；

4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。但值得注意的是，类似空挂户口，和房屋来源没有任何关系，一直在自己的产权房屋内进行实际居住的，不属于特殊情况。

有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

四、公房征收利益如何分配

关于公租房的拆迁补偿款的分配主要遵循一人一份、均等分割的原则分割。在这个问题上，承租人在下列特殊情况，可以享有拆迁补偿多些：

1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法见得房屋保证其正常生活的。

2、承租人或同住人在取得公租房承租权时额外支付过较多款项的。

3、对公租房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

实践中，法院对各类型的补贴归属基于实际情况，有一定的倾向性。

目前上海公房补偿利益的政策是根据住房面积计算补偿款再加托底保障。补偿款的组成基本包括：房屋价值补偿、面积补贴、价格补贴、装潢补偿、搬迁奖励、签约奖励、临时安置费、设备迁移费等，如属于居住困难户还有居住困难补贴。

房屋价值补偿、面积补贴、价格补贴俗称“三块砖”，由承租人及同住人享有，但很少有平均分配，法院一般会综合考量各方因素，确保各方之间利益平衡。

搬迁奖励、临时安置费、设备迁移费等应归确因征收而搬家和临时过渡的承租人、同住人。其他奖励和补贴一般由征收时房屋内实际居住的人之间分割。困难补贴有特定指向性，归困难对象所有。