公房动迁的受益人有哪些？

 

“公房”是公有住房的简称，虽是计划经济时代福利制度的产物，但它却一直延续至今。众所周知，公有居住房屋动迁后，承租人及其“同住人”均有权获得动迁补偿利益。承租人，就是《租用公房凭证》上记载的权利人。司法实践中，能否被认定为“同住人”，是绝大部分公房动迁案件中的主要争议焦点。

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认定“同住人”的基本规则：需同时满足三个条件

 

根据上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的规定：“本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

 

也就是说，被认定为“同住人”需同时满足以下三项基本条件：

 

① 拆迁许可证核发之日，户口在被拆迁房屋内；

② 在被拆迁房屋内实际居住一年以上；

③ 本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。

 

1）如何认定“实际居住一年以上”？

 

根据上海地区法院判例，“实际居住一年以上”主要是指：具有本市常住户口，动迁时户口仍在被拆迁房屋内，将被拆迁房屋作为固定居所，连续居住一年以上的情形。

 

如果只是因为探亲等原因偶尔居住，不能认定为是“实际居住一年以上”。

 

需要注意的是：实际居住时，户口也要在被动迁的房子里。

 

 

 

2）如何认定“本市无其他住房”？

 

首先，国家鼓励通过自己努力改善居住条件，购买的商品房不属于本市有其他住房，只要符合条件，依然可被认定为是同住人。

 

其次，本市无其他住房，并不是说只要在上海还有别的房子，就不能被认定为同住人了，而是指在上海没有“实际获得”过“福利性”分房。

 

例如，在上海高院（2014）沪高民一(民)申字第99号案件中，管某婚后长期居住在动迁房屋内，户口也已迁入。法院认为：管某虽在婚前父母房屋动迁时曾受配过租赁公房，但该受配公房较早时已由其弟弟购买了产权，故其仍可被认定为同住人。

 

 

 

“他处有房”的认定问题，司法实践中适用差异较大。现根据上海高院相关规定整理如下：

 

属于他处有房的情形

 

① 承租了其他公房；

② 计划经济下分配了福利房；

③ 用单位补贴（占房款的一半以上）购买过商品房；

④ 公房被拆迁后分配了安置房（包括自己少部分出资的产权安置房）；

⑤ 按公房出售政策购买过产权房；

⑥ 因私房征收分得安置房时享受过“托底保障”等福利性政策。

 

不属于“他处有房”的情形

 

① 自己购买的商品房；

② 并非基于福利分房而承租的单位职工宿舍；

③ 因私房征收分得动迁安置房，但没有享受过任何“托底保障”等福利性政策。

 

 

3）如何认定“虽有其他住房但居住困难”？

 

根据上海高院《关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会议纪要》第三条之规定：“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。

 

也就是说，认定“居住困难”需要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革，并不以“现在”公房动迁时为认定标准，而是以获得“他处房屋”时的政策计算是否属于“居住困难”。

 

例如，小明一家四口在1998年分了20平方的另一处公房，2021年3月小明现在居住的公房要动迁。确定小明是否属于“居住困难”，需要根据1998年分得他处住房的政策，而不是适用2021年的标准。

 

 

 

 

凡事皆有例外：不满足条件也可被视为“同住人”

 

 

上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条规定了可视为同住人的情形：

 

 

1） 因“结婚”而被视为“同住人”的情况

 

第一，配偶是上海本地人，因结婚搬到动迁房屋内，不需要住满一年，也可以认定是“同住人”；

 

第二，配偶是外地人，因结婚搬到动迁房屋内，必须要住满五年，才可以分得动迁补偿款。

 

 

2） 因特殊原因在外居住被视为同住人

 

虽未实际居住但被视为同住人，是指因家庭矛盾、居住困难等原因不在动迁房内居住，如果之前没有享受过福利分房，仍可以享有动迁利益的情形。

 

例如：小明的妈妈原来是知青。因知青返乡落户政策，小明和妈妈两个人将户口迁到了外婆家的公房里。因舅妈每天发脾气，小明和妈妈只好在外租房住。如果外婆家动迁，小明和妈妈就属于因家庭矛盾没有实际居住，应视为同住人。

 

 

3） 因特殊原因户口迁出被视为同住人

 

户口迁出仍被视为同住人，是指房屋拆迁时，因服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出公有居住房屋。只要之前没有享受过福利分房，仍应视为“同住人”的情形。

 

例如：小红在上海的某公房内报出生后，一直和父母居住在该公房内。后小红到北京上研究生，户口也转到了学校。公房动迁时，小红仍是“同住人”。

 

 

 

 

 

复盘小结：快速判断能否获得动迁利益

 

要快速判断自己是否可以分得动迁利益，方法如下：

 

第一，《租用公房凭证》记载的承租人，可分；

 

第二，承租人配偶：本地人户籍在册，实际居住，可分；

 

第三，承租人配偶：外地人，实际居住满五年，可分；

 

第四，户籍在册，因家庭矛盾、居住困难原因在外居住，他处无房，可分；

 

第五，服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出，他处无房，可分；

 

第六，户籍在册，居住满一年，他处无房，可分；

 

第七，户籍在册，居住满一年，虽有其他住房但居住困难，可分。

 

转载于公众号：案例研法