上海地区国有土地上房屋征收补偿利益分割规则（公有房屋篇）

近年来，上海地区响应国务院都市更新政策，将诸多老旧城区的房屋纳入旧城改建范围。如此，引发一系列征收补偿利益分割纠纷。
然而征收政策早已今非昔比，十年前拆市区旧房一套补郊区新房十几套的年代已然一去不复返。那么，在如今的新政策之下，上海地区征收国有土地上房屋补偿利益应按照什么样的规则进行分配？怎样的分配方式才是公平、合理，符合法律规定的？
将结合上海市政府2011年颁布的71号令《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等相关法律规定进行分析。
由于公有、私有房屋性质不同，适用的法律规范亦不相同，因此，在本文中先就公有房屋征收补偿利益分割问题进行阐述。

国有土地上公有房屋的范围包括国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。
公有房屋常常被称为“使用权房”，即公房承租人不享有公房所有权，仅享有居住、使用公房的权益。公房承租权不可被继承。

公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。公房承租人为公房租赁凭证承租人栏载明的主体。如征收决定作出时，公房承租人死亡而该户尚未变更承租人的，房屋征收部门可依据法律规定先予变更承租人，再进行房屋征收工作。（变更承租人的法律依据另文阐述）

1、与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，房屋征收过程中的同住人，是指在征收决定作出之日，在被征收房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括①原承租的公有房屋、②计划经济下分配的福利房、③自己部分出资的福利房，④房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，⑤公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及⑥按公房出售政策购买的产权房等。
2、有下列情形之一的人，也视为同住人：①具有本市常住户口，至征收决定作出之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得征收补偿款后，一般无权再主张本市其他公房征收补偿款的份额； ②一般情况下，在本市无常住户口，至征收决定作出之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； ③在被征收公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的； ④房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
 3、有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款： ①将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被征收公有居住房屋的； ②获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被征收公有居住房屋的共同居住人； ③已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。 ④空挂户口人员。空挂户口人员是指在被征收的公有房屋内有本市常住户口，非承租人且实际不在被征收房屋居住的人员。
4、未成年人是否为共同居住人。此为争议性问题。一种观点认为未成年人非为共同居住人（主流观点）。此观点的依据主要为《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）（以下简称“高院解答”）规定：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。另一种观点认为，不应以是否成年作为共同居住人的认定条件。此观点主要依据《实施细则》，《实施细则》中共同居住人的认定并未对未成年人做特殊规定，只要满足《实施细则》中共同居住人认定的条件，未成年人也应为共同居住人。

一般来说，根据被征收房屋所在基地征收方案，核定为居住困难人口的可能为同住人的外省户籍配偶等等。在该类情况下，该被核定为居住困难人口的主体亦为有权取得部分征收补偿利益的主体。

       1、被征收公有居住房屋的补偿金额=评估价格*80%+价格补贴+（非成套房屋）套型面积补贴。

2、评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。3、评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。4、价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数由各区决定，一般为0.3。5、套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，本区每户套型补贴面积标准由各区决定，一般为15平方米建筑面积。

1、签约奖励费。

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋，按签约时段给予签约奖励费。

2、搬迁奖励费。

为鼓励搬迁，一般征收基地按搬迁时段设立搬迁奖励费。

3、户籍迁移奖励。

选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人，自搬离原址之日起一年内，被征收房屋内所有户籍人口迁出的，每户可获得户籍迁移奖励。

4、家用设施移装费。

5、搬迁费。

6、室内装饰装修补偿。

7、无搭建补贴。

征收范围内居住困难户根据《实施细则》的规定计算补偿款，对经折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价（由各区决定）÷居住困难户人数。

1、孤老、孤幼、孤残（享受社会救济、救助的）。2、持有“上海市社会救助领取证”，领取最低生活保障金的人员及享受遗属补助的人员。3、持有各类残疾证的残疾人员。4、符合《上海市城镇职工基本医疗保险办法》规定的大病医保范围的人员。根据市民政局、市财政局、市医疗保险局“沪民救发（2001）17号文”规定：大病医保对象主要为低收入家庭中患恶性肿瘤、尿毒症、精神病等大病重病的对象。5、经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的人员。6、省、直辖市、自治区，部级以上的劳模、先进工作者。7、经市民政局认定的烈属或病故现役军人，因公牺牲人员的直系亲属。8、享受离休待遇的老同志。9、至房屋征收决定公告之日，年满一定年限的高龄老人。

（一）承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得房屋价值补偿款。

但有下列情况之一的，可以酌情多分；1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被征收公房的补偿款均有权主张分割。

（三）个人承租的公有非居住用房的征收房屋价值补偿款归承租人。

（四）被征收的房屋属于居住和非居住兼用的。

1、如果房屋征收部门在给付征收补偿利益时已经明确区分居住补偿和非居住房屋价值款补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。
2、如果房屋征收部门在给付征收补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个房屋价值补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

（五）房屋征收补偿款之外的其他奖励费的处理原则。

本条所称其他补偿款是指征收公有居住和非居住房屋时，上海有关房屋征收部门的实际操作，被征收人除了得到房屋征收货币补偿款外，被征收人还可以取得签约奖励费、搬迁费、户籍迁移奖励、家用设施移装费、室内装饰装修补偿、无搭建补贴、一次性补偿费以及临时安家补助费、搬迁奖励费。征收非居住房屋的，被征收人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因征收造成停产、停业的损失补偿、证照补偿等。前述费用中：
1、签约奖励费、搬迁费、户籍迁移奖励、家用设施移装费、室内装饰装修补偿、无搭建补贴、一次性补偿费，应归确因征收而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。
2、临时安家补助费、搬迁奖励费，一般应当由征收时在被征收房屋内实际居住的人之间予以分割。
3、设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。
4、因征收造成停产、停业损失的补偿、证照补贴应归遭受实际损失的经营人。

（六）特殊照顾对象补贴。

应该补贴直接指向的补贴对象。

1、家庭成员对房屋征收补偿利益所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协与让步。法院一般尊重家庭成员之间的合意，家庭成员对于家庭财产的处分不同于赠与，不宜按照任意撤销权的规定处理。
2、如果协议仅有部分被征收人签字，则需要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素，综合判断协议是否为全体被征收人的共同意思表示。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本地块房屋征收补偿方案作出补偿决定，相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。
征收补偿决定是房屋征收部门在签约期内与被征收人无法就征收补偿内容协商一致而做出的行政行为，具有终局法律效力。因此房屋征收补偿决定中的价值补偿款及相应奖励费可参照征收协议，即本文第四、第五点内容予以处理。

来源： 沪都律人