公房征收中“同住人”认定条件的法律问题探究

公房是国家的财产，随着时代发展，公房拆迁的频率也越来越高，那么如遇到拆迁的时候，公房拆迁中同住人的资格怎么确定，本文将针对“同住人”的认定条件做简要法律探析。

在《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，以下简称“71号令”）中已明确规定，公房被征收后同住人的认定需要同时满足：公房被征收时在被征收的房屋内有本市常住户口、在被征收房屋内实际居住满1年且未享受过福利性分房。

上海市高级人民法院在2004年颁布《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号，以下简称“《高院解答2004》”）中第三条也明确了同住人需要的条件，与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

在被征收房屋处具有常住户口，即户口在被征收房屋内，空挂户口的人员除外。

实际居住生活一年以上，需要注意的是实际居住满一年的时间要在最后一次户口迁进后。

司法实践中，通常可以搜集以下证据，证明曾经在动迁公房居住生活一年以上。

1、公房租金缴费单据。 提供长期稳定的租金缴纳的凭证是在公房动迁纠纷中当事人最便利的证明方式，作为同住人，在居住期间肯定会有缴纳租金的情形，并且缴纳租金通常是交付给系争房屋所属的物业单位，由物业单位出具的缴费单据可以成为实际居住的证据。

2、水电煤气缴费单据和宽带办理凭证。在年代较为久远的动迁纠纷中，水电煤气缴费单据是大多数当事人能够提供的证明依据，但水电煤气缴费单据需要提供多年的连续的缴费单据才能有强有力的证明力，几次或者几个月的缴费单据在审理中若无其他证据证明实际居住，往往会导致证明不充分的举证结果。

3、居委会开具的相关证明。由被征收房屋所属的居委会开具居住证明也是实务中大多当事人会采取的方式。但是从司法实践中来看，居委会可能会找各种理由搪塞，大多选择不开具相关的证明。律师可以选择向法院申请出具调查令，前往居委会持令调查。

本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。“本市无其他住房”指的是无福利性质的住房，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房等。个人购买的商品房、私房被征收后所得的安置房不属于福利分房的范围。“虽有其他住房但居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，即人均居住面积低于7平方米。

1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3.在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4.房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

公房被征收后，关于如何认定享受征收补偿利益的同住人不能简单地适用71号令进行判断，实践中均需要综合考虑多种因素，例如承租人及所有户籍在册人员的户籍迁入时间、实际居住情况、家庭内部情况、是否享受过福利性质分房等从而酌定裁量。律师在办案过程中，也需要从多角度、多维度进行走访、调查、取证，从而最大程度地保护当事人的权益。
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