首席律师
崔萍律师，法律硕士，上海市新华律师事务所资深律师，上海市律师协会民商事诉讼专业委员会委员，华东师范大学法学院授课教师，上海电视台法治天地频道特约嘉宾律师，曾任上海市普陀区长征镇法律顾问，上海市普陀区人民政府信访接待律师顾问团律师，上海市普陀区交警支队调解中心律师，上海市普陀区企业服务中心咨询律师。 崔律师执业十余年，具有... [详细]
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浅析上海公房征收补偿分割
来源：上海房产律师网 作者：上海律师 时间：2024-06-25
公有房屋，简称“公房”，由国家、国有企业、事业单位投资兴建，通过分配或增配方式，以远低于市场的价格出租给单位员工，产权归国家或单位所有，员工只享有承租权。 Part01. 征收补偿利益的分割主体 公房被征收后，利益分割主体为承租人和共同居住人（下称“同住人”）。 一、承租人 承租人以房屋租赁凭证上写明的为准。 承租人去世或迁离本市的，由同住人协商确定新的承租人，确定后去物业公司进行变更。协商不成的，以虹口区为例（不排除其他区有不同的操作方式），由征收工作人员进行调解，两次调解不成的，由物业公司依据居住情况、亲属关系等因素直接指定。 二、同住人 与承租人不同的是，同住人的认定有诸多条件限制。 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第51条第3款的规定： 共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外）且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿分割民事案件的若干问题解答》第3条的规定： 同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 两者规定虽有些微差别，但总体是一致的，若要以同住人身份获得征收补偿数额，必须满足以下4点： 1. 户口在被征收房屋内，实践中，可通过户口本或派出所摘录的户籍信息予以证明； 2. 在被征收房屋内实际居住满1年以上，实践中，可通过户口迁入被征收房屋的时间来推算实际居住年限，这就将未实际居住满1年者、将户口迁入后从未实际居住者（“空挂户口”）排除在外； 3. 本市无他处住房，这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，具体包括： （1）原承租的公有房屋； （2）计划经济下分配的福利房； （3）自己部分出资的福利房； （4）房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房； （5）公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房）； （6）按公房出售政策购买的产权房； （7）私房征收时享受过居住困难保障补贴（托底保障）。 注意事项： 经济适用房不属于福利分房，若同住人购买了经济适用房，法院不会否认其同住人资格，但会依据居住情况、经济情况等酌情减少其可得的征收补偿额，具体减少多少，没有统一尺度。 除上述的规定外，《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿分割民事案件的若干问题解答》还规定了可被视为同住人的情形及不能被视为同住人的情形。 1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额； 2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 3.在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的； 4.房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。 Part02. 征收补偿利益的组成及分割方式 一、征收补偿利益的组成 征收补偿利益由房屋价值补偿与奖励补贴2部分组成： 1、自2012年起，上海改变以往按人口计算征收补偿数额的标准，开始按房屋面积计算，由“数人头”改为“数砖头”。房屋价值补偿俗称“三块砖”，为评估价格、价格补贴、套型面积补贴。 2、奖励补贴为居住困难户增加货币补贴款、装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、均衡实物安置补贴、首日生效签约奖、集体签约奖、不予认定建筑面积的材料费补贴、按期搬迁奖、按期签约奖。 二、征收补偿利益的分割 1、房屋价值补偿以承租人和同住人均分为原则，以下述可适当多分的情形为例外： （1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的； （2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的； （3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。 上海高院（2016）沪民申2764号 本院经审查认为：原审法院根据在案证据认定，陈X的户籍对被征收房屋的来源有贡献，曾在该房屋内长期居住……原审法院根据对被征收房屋来源的贡献大小、房屋居住等情况综合考虑，确认陈X可以参与征收补偿款中相关费用的分割并无不当。陈2X是被征收房屋的承租人，对被征收房屋的来源有贡献，并长期居住在该房屋内，他处无房，且已是九十高龄的老人，年老体弱，一审法院确认其可以参与征收补偿款中相关费用的分割，且可以酌情多分，合乎情理，与法不悖。 上海高院（2020）沪民申59号 本院认为：考虑到系争房屋的来源及客观居住情况，同时未有证据证明葛X享受过他处福利分房或者动迁安置，原审认定葛X属于系争房屋的共同居住人，应分得相应的房屋征收补偿利益；刘X系未成年人，不可单独主张房屋征收补偿利益，葛X作为其监护人，可以适当多分，并无不当。 2、奖励补贴中的居住困难户增加货币补贴款应由被确定为居住困难人口的人员均分；被征收房屋的装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、均衡实物安置补贴、按期搬迁奖应由被征收房屋的居住产权人和应被安置的实际居住使用人享有；不予认定建筑面积的材料费补贴应归实际搭建人所有；首日生效签约奖、集体签约奖、按期签约奖应由享有签约权的被征收人共享。 Part03. 相关利害关系人与承租人就征收事宜达成协议的效力如何认定？ 相关利害关系人与承租人就征收事宜达成协议，若是各方协商一致，却不存在违反法律法规、公序良俗及公共利益情形的，应认定为有效。 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿分割民事案件的若干问题解答》第6条规定： 相关利害人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的，或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力。 《上海高院：房屋征收补偿利益分割民事纠纷会议纪要|2020》第3条规定第12条规定： 家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。 家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。 如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。 二中院（2020）沪02民终5487号 本院认为，关于第二个争议焦点，即《借条》的法律效力。《借条》约定夏X、齐2以及胡X向唐3、唐1借款15万元并以三债务人享有的涉案房屋预期征收补偿利益来偿还借款……该《借条》形成时，涉案房屋的承租人为胡荷芬，在册户籍人员为借条上涉及的五人以及唐1配偶孙某2，故《借条》内容不存在侵害第三人权益的情形，亦未违反法律强制性规定，应当认定为合法有效……《借条》达成时，协议双方作为成年人应当具备承担约定内容可能带来的利益和风险的意识，并应恪守诚信信用原则履行相应的约定义务。 房屋征收具有很强的地域性和实操性，没有统一的法律规定，最高位阶的规定就是国务院于2011年发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其他多为地方性政策、高院解答、政府与法院组织的研讨会出的《会议纪要》或征收基地工作人员内部统一口径，即使是上海市内各区之间，实践操作中也会有所不同。因此，有关房屋征收类的法律纠纷，请找专业律师！
沪公网安备31010702006145
