上海市房屋征收55问

一、实务问题

(一)基本概念

1、征收和拆迁有什么不同？

答：主体不同：征收是由区人民政府负责，区住房保障和房屋管理局负责组织实施；拆迁的主体则是拆迁许可证上确定的拆迁人。

目的不同：征收的目的基本为公共利益的需要，如为了进行旧城区改造等；拆迁的目的有市政建设的需要，也有拆迁人的商业需要。

依据不同：征收的依据是征收决定，拆迁的依据是拆迁许可。

法律性质不同：征收是行政机关作出的行政行为，征收补偿协议属于行政协议；拆迁尽管是基于许可证才能实施，但安置补偿还是民事行为，拆迁补偿安置协议属于民事合同。

强制执行不同：征收是由区人民政府依法申请人民法院强制执行；拆迁则由区人民政府责成有关部门强制执行。

 

2、什么是征收主体、征收部门、征收实施单位？

答：征收主体：黄浦区人民政府，全面负责黄浦区房屋征收工作。

征收部门：黄浦区住房保障和房屋管理局，负责组织实施房屋征收与补偿工作。

征收实施单位：房屋征收事务所接受黄浦区住房保障和房屋管理局委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。

 

3、什么是“二轮征询”？

答：依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行旧城区改造的，要在征收范围内，向被征收居民进行两轮征询，达到一定比例时才可以正式启动征收工作。

第一轮，是指旧城区改造的“意愿”征询，即在旧城区改造房屋征收范围确定后，由区住房保障和房屋管理局组织该范围内的被征收人、公有房屋承租人进行投票，征询改造意愿，赞成率达到90%以上的，区人民政府才可以发布征收决定。

第二轮，是指以签订附生效条件的补偿协议来征询最终意愿，即由区住房保障和房屋管理局在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议，达到生效条件的，补偿协议生效，征收继续；未达到生效条件的，征收决定中止。

 

4、什么是附生效条件的补偿协议？

答：在签订协议时约定生效条件，只有该条件成就后，协议方才生效。

征收补偿协议的生效条件是，在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

签约比例由区人民政府决定，但不得低于85%。

5、什么是被征收房屋的建筑面积？

答：被征收房屋为私有房屋的，房地产权证书上记载的一般均为建筑面积；

被征收房屋为公有房屋的，租用公房凭证上记载的一般为居住面积或者使用面积，需要结合换算系数来计算相应的建筑面积。

 

6、被征收房屋的面积如何认定？

答:对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼）不予认定建筑面积。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

 

 

沪房管征[2014]243号文对被征收房屋建筑面积的认定标准进行了细化规定：

（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。

（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

 

7、什么是保基本？

答：保基本是指在实施征收补偿过程中房屋安置使用的原则。基本原则是一证一套。在经调查核实后认定确系本市他处无房的情况，由被征收人申请，经有关部门评议核准后可增加房屋安置的套数。

 

8、什么是“数砖头、不数人头”？

答：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是以“数砖头加套型保底”的政策作为房屋征收补偿标准的核心政策，也就是在被征收人、公有房屋承租人户存在居住困难的情况下，给予“保障补贴”。

同时，在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施，各项费用均是以“房屋建筑面积”为计算标准，而不是“人头数量”为计算标准。

 

9、什么是居住困难保障？

答：按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式（被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数）计算后，人均建筑面积不足22平方米，存在居住困难的，可以申请增加“保障补贴”，用以解决居住困难。但已享受过经济适用住房政策的除外。

 

10、什么是“老出租”房屋？

答：“老出租”房屋，是指执行政府规定租金标准的历史私有出租居住房屋。一般指1983年12月17日之前已居住并报入户口的房屋。

 

11、如何理解“就近安置”？

答：依据《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》第八条，“关于旧城区改建的就近地段范围”，就近地段范围，在房屋征收补偿方案征求意见的过程中确定。在确定就近地段范围时，可以考虑下列因素：（1）被征收房屋位于外环线以内的，就近地段范围可以为被征收房屋所在的行政区域或者相邻行政区域范围内；（2）被征收房屋位于外环线以外的，就近地段范围一般为被征收房屋所在的街道、镇（乡）行政区范围内。

 

12、房屋征收补偿方案包括哪些内容？

答：1）房屋征收与补偿的法律依据；

2）房屋征收的目的；

3）房屋征收的范围；

4）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；

5）房屋征收补偿方式、标准和计算办法；

6）补贴和奖励标准；

7）用于产权调换房屋的基本情况和选购办法；

8）房屋征收评估机构选定办法；

9）房屋征收补偿的签约期限；

10）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

11）受委托的房屋征收事务所名称；

12）其他事项。

 

13、征收补偿的方式有哪些？

答：1）货币补偿；

2）房屋产权调换；

3）货币补偿和房屋产权调换相结合。

选择房屋产权调换的，区住房保障和房屋管理局应当提供用于产权调换的房屋，双方进行差价结算，多退少补。

 

14、征收补偿费用应符合哪些要求？

答：1）征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋；

2）用于货币补偿的资金应当足额到位、专户存储、专款专用；

3）用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并产权清晰、无权利负担。

 

15、被征收居住房屋的征收补偿款由哪些部分构成？

答：征收补偿款是由“被征收居住房屋的补偿金额”及各项“奖励补贴”共同组成。

“被征收居住房屋的补偿金额”就是俗称的“三块砖头”。

“三块砖头”指的是被征收居住房屋的评估价格、价格补贴和套型面积补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场“评估单价”×被征收房屋的“建筑面积”（被征收房屋的房地产评估单价低于评估均价的，按评估均价计算）。

价格补贴=“评估均价”×补贴“系数”0.3×被征收房屋的“建筑面积”。

套型面积补贴=“评估均价”ד补贴面积”15平方米。

套型面积补贴只存在于以下情形，即被征收房屋类型属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。

 

 

 

（二）征收决定

16、征收范围由谁确定，如何确定？

答：旧城区改建项目的征收范围，由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及区人民政府确定。

因国防和外交需要、基础设施建设需要、公共事业（科教文卫体环等）需要、安居工程建设需要的建设项目，征收范围根据建设用地规划许可证确定。

其他项目的征收范围，由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门以及区人民政府确定。

 

17、哪些行为在房屋征收范围确定后不能实施？

答：不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

1）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；

2）房屋转让、析产、分割、赠与；

3）新增、变更工商营业登记；

4）迁入户口或者分户；

5）其他不当增加补偿费用的行为。

有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。

区住房保障和房屋管理局应当将上述第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

 

18、如何进行旧城区改造的意愿征询？

答：意愿征询，即为“一轮征询”，流程为：

1）由区住房保障和房屋管理局在房屋征收范围内张贴意愿征询公告；

2）被征收人、公有房屋承租人按房地产权证或租用公房凭证，每证领取一张选票，并在规定时间内进行投票；

3）公证处负责现场公证；

4）投票截止日汇总意愿征询，并现场公布意愿征询结果；

5）区住房保障和房屋管理局张贴“旧城区改建意愿征询结果公示”。

 

19、房屋征收补偿方案如何进行修改和公布？

答：区人民政府房屋将拟定的房屋征收补偿方案（征求意见稿）在征收范围内予以公示，公示期限30天，向被征收人、公有房屋承租人征求意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时在征收范围内予以公布。

在公示期间，被征收人、公有房屋承租人如有意见或建议，以书面方式投入“征求意见箱”。

旧城区改建项目，区人民政府还应当组织召开补偿方案听证会。

在充分听取意见的基础上，对征收补偿方案进行修改完善，最终形成正式的房屋征收补偿方案，并在征收范围内予以公示。

 

20、房屋征收决定由谁作出？

答：由黄浦区人民政府作出。

涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当由黄浦人民政府常务会议讨论决定。

 

21、房屋征收决定是否需要公告？

答：区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

公告应当通过房屋征收范围内的公告栏及区人民政府网站进行。

 

22、被征收人、公有房屋承租人对征收决定有异议可以采取什么方式提出？

答：可以在知道或者应当知道征收决定后60日内依法向上海市人民政府申请行政复议，也可以在6个月内依法向上海市第二中级人民法院提起行政诉讼。

 

23、房屋征收如何做到“过程透明，结果公开”？

答：黄浦区住房保障和房屋管理局依法建立房屋征收补偿档案，设立公示厅，建立电子签约和结果公开查询系统，将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布，做到签约前公开居民资料，签约后公开补偿结果，实时反映征收补偿动态。

 

24、被征收人、公有房屋承租人有什么权利？

答：房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。被征收人、公有房屋承租人享有对征收补偿方案制定过程中的参与权、征收评估机构的选择权、对房屋评估结果提出异议的权利、补偿安置方式的选择权、对征收决定和补偿决定提起复议和诉讼的权利等。被征收人、公有房屋承租人在行使权利的同时也应当按照《条例》的规定，承担相应的义务。

 

(三)被征收房屋调查认定处理

25、调查房屋权属应该注意哪些？

答：房屋权属调查要确定如下事项：1、是否有产权证，确认房屋所有权人，如果有共有权人的，要确定共有方式和份额，确认是按份共有还是共同公有；2、是否存在抵押权及其担保的债权数额；3、是否属于“老出租”房、代经租房、房改房、历史遗留问题房等；4、没有产权证的，参考相关批准文件来确认房屋的合法性以及房屋权利人。

 

26、非居住房屋如何认定？

答：（一）原始设计为非居住房屋的，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，属于非居住房屋；

（二）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（三）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（四）原始设计为居住房屋，经上海市或者黄浦区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的（俗称“居改非”），除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日之前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经上海市或黄浦区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

 

27、如何对未经登记建筑进行调查、认定和处理？

答：区人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑应当给予征收补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

 

28、居非混合，非居住面积如何确定？

答：居非混合的情况多数出现在“居改非”中，一般非居住的面积会在租用公房凭证或者出租人的资料中予以记载，记载的面积一般是使用面积，在计算建筑面积时，一般的操作是还原到原来的居住面积，再乘以相应的系数。

 

29、公房租赁凭证记载面积与摘录面积不一致，如何确定建筑面积？

答：承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按换算系数计算建筑面积。

 

30、房地产权证记载面积与摘录面积不一致，如何确定建筑面积？

答：除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿登记的信息为准，按照登记簿所记载的建筑面积确认。

 

31、仅有土地使用证如何确定建筑面积？

答：这类属于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件，但有关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以区房屋测绘中心实地丈量的建筑面积为准。

 

32、被征收房屋的阁楼、搭建，如何认定？

答：2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积换算系数计算建筑面积。

阁楼、搭建为公房租赁凭证上唯一记载部位，且高度不足1.7米，按照记载面积换算系数计算建筑面积。

公房租赁凭证备注或附件中记载的阁楼、搭建，并注明收取租金的，不作为“三块砖头”的建筑面积。

 

(四)签约主体

33、如何确定签约主体？

答：以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户签约。

公房：租用公房凭证或者公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人。

承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的承租人作为补偿协议签约主体。

承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，承租人生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。

私房：以房地产权证所载明的所有人为准。

产权人死亡的，由具有法定继承权的继承人通过协商确定签约主体或者以全体具有继承权的继承人作为签约主体。

但是如有司法文书、公证文书等确定继承人的，该（些）继承人作为补偿协议签订主体。

 

34、私房所有人死亡，房屋产权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，如何处理？

答：《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”具体按如下原则操作：

1、根据法定继承确认法定继承人为被征收人；

2、若有人以受遗赠人身份要求确认为房屋权利人的，无法定继承人的，受遗赠人即为被征收人；

3、有法定继承人的，应当由全部法定继承人确认受遗赠人为被征收人；

4、如法定继承人对于受遗赠人有争议的，建议先解决争议，确定被征收人。因为一旦有遗嘱存在，就不必然进入法定继承，权利人的确认就处于不特定的状态，所以，需要先确认；

5、确认被征收人后，即可以进入后续协商签约的程序。

 

35、被征收人、公有房屋承租人丧失行为能力的，如何确定签约主体？

首先，要确定被征收人、公有房屋承租人是否丧失行为能力，需要提供医院证明、残疾证、鉴定报告等能够证明其无行为能力或者限制行为能力；

其次，确认其是否有监护人，如果没有监护人，需要确定或者指制定监护人；

最后，由监护人代表其承担被征收人、公有房屋承租人所对应的权利义务。

*未成年人由其法定监护人代表其承担相对应的权利义务，但需提供双方存在法定监护的关系证明。

 

36、办理委托手续应注意哪些事项？

委托手续需要在现场办理，由委托人在工作人员面前亲自书写（或填写）授权委托书，并在委托人一栏亲笔签字确认。委托权限可以是一般代理，也可以是特别授权委托代理，但作为征收事项委托，建议办理特别授权委托代理，即需要明确具体的委托权限和内容。

如果无法现场办理委托的，人在外地或者境外的，需要办理公证委托，或者使领事馆认证委托。

 

（五）房屋评估

37、被征收房屋的价值如何确定？

答：由依法确定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

被征收房屋价值评估会考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等综合确定。

 

38、房地产价格评估机构如何产生？

答：可以协商选定，未能协商选定的，通过多数决定、随机选定的方式确定。

由区住房保障和房屋管理局将自愿报名并经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示，同时组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。

区住房保障和房屋管理局应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。区住房保障和房屋管理局应当将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。区住房保障和房屋管理局可以邀请公证机关对估价机构的确定过程和结果进行公证。

 

39、评估工作如何开展？

答：房屋征收评估前，区住房保障和房屋管理局应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明确评估对象。待完成调查登记后，应将上述调查登记资料转交给确定的房地产价格评估机构。

评估机构对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况等，按照《房地产估价规范》及征收评估技术规范的有关规定，进行房屋征收评估，作出分户初步评估结果。

区住房保障和房屋管理局收到评估机构分户初步评估结果后，应在征收范围内公示。公示期内，房地产价格评估机构安排房地产估价师现场解释。分户评估结果公示期满后，评估机构向区住房保障和房屋管理局出具本征收范围内被征收房屋的整体评估报告和分户报告。区住房保障和房屋管理局应向被征收人、公有房屋承租人转交分户报告。

 

40、被征收人、公有房屋承租人对分户报告有异议，如何处理？

答：如果对分户报告有异议的，应当在收到分户报告之日起10日内，向出具评估报告的估价机构提出书面申请，说明问题，要求复核评估。

估价机构收到书面复核评估申请之日起10日内应该对评估结果进行复核。复核后，改变结果的，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应书面告知申请人。

被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴定。

估价专家委员会在收到鉴定申请之日起10日内完成鉴定工作，作出书面鉴定意见。经鉴定，评估报告合法、规范、合理的，维持原报告；存在不合法、或者不规范、或者不合理的，估价机构重新出具评估报告。

 

（六）征收补偿

41、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋、私有出租居住房屋应当注意什么？

答：征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，补偿金额计算公式为评估价格×20%；对公房承租人的补偿金额计算公式：评估价格×80%+价格补贴。对旧式里弄、简屋或者其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴，黄浦区确定的价格补贴为0.3，套型面积补贴为15平方米。

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额为评估价格×100%，对房屋承租人的补偿按前款有关公房承租人的补偿标准执行。

 

42、征收居住和非居住兼用房屋货币补偿款如何计算？

答：征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住部位建筑面积和非居住部位建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据市政府71号令第31条（居住困难户的优先保障）的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。

 

43、“老出租”房屋中房东房客的权利如何分配？

答：征收“老出租”房屋的，如果房东有自住部位，自住部分按照私有房屋给予单独补偿，签约主体为房东。

出租部位，房东按照评估价格（评估单价/评估均价×出租部位建筑面积）×100%，房客则按“执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准”规定执行，即被征收居住房屋的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴，相关奖励费归房客所有。房东、房客分别签约。

 

44、如何申请居住困难保障补贴？

答：如果被征收人、公有住房承租人认为存在居住困难的，可以向区住房保障机构提出居住困难审核申请，要如实填报申请文书，提交房地产权属、租用公房凭证、身份证、实际居住等相关证明材料，并签署同意接受住房状况审核且将核查结果予以公示的书面文件。区住房保障机构按照相关规定进行核查、认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日，公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

获准的申请人可以按照相应规定获得居住困难保障补贴，该增加的保障补贴，可以用于购买产权调换房屋。

45、征收补偿的公开、公平如何通过电子签约予以保障？

答：1）在正式签约开始前，征收部门会提前锁定所有数据（包括房籍、户籍、认定建筑面积等数据），上传到市房管局的数据库备案，并同步公示，接收所有征收居民的监督。

2）电子签约系统由市房管局统一监制，在签约用的数据锁定后，任何人无法纂改；如果遇到有必须修改的情况，必须书面向市房管局提交申请和证据。

3）在被征收人、公有房屋承租人签约后，触摸屏系统会公示相应的内容（包括电子协议、最终安置金额、所选房源等）。

4）在被征收人、公有房屋承租人搬离原址后，补偿协议要经过审计方能发放安置款；如果协议结果和触摸屏公示的结果不符，征收安置款将不会发放。

5）如果居民发现协议和公示的数据不相符，可以举报。

 

（七）补偿决定与强制执行

46、与被征收人、公有房屋承租人达不成协议，如何处理？

答：在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议，由区住房保障和房屋管理局报请区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

区政府受理后要召开审理协调会，进行调解后达成协议的，签订房屋征收补偿协议；未能达成协议的，由区政府作出征收补偿决定。未履行补偿决定的，由区政府申请人民法院强制执行。

 

47、补偿决定作出前如何进行审理？

答：区人民政府在作出补偿决定前，要听取被征收人、公有房屋承租人的陈述，核实相关证据材料，查清房屋征收补偿的事实，并制作笔录；

组织区住房保障和房屋管理局和被征收人、公有房屋承租人进行调解，达成协议的，应当签订房屋征收补偿协议，审理终止；

被征收人、公有房屋承租人经两次通知不出席审理调解，或者经过审理调解达不成协议的，区人民政府应当于区住房保障和房屋管理局报请之日起30日内作出补偿决定；有正当理由的，可以延长30日作出补偿决定。补偿决定应当在房屋征收范围内公告张贴。

 

48、被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，如何处理？

答：被征收人、公有房屋承租人或者与补偿决定存在利害关系的当事人对补偿决定不服的，可以在收到补偿决定之日起60日内向上海市人民政府申请行政复议，也可以在收到补偿决定之日起6个月内向上海市第二中级人民法院提起行政诉讼。

 

49、组织实施强制执行的是哪个机构？

答：人民法院受理强制执行申请后，对补偿决定进行合法性审查后，裁定准予执行的，一般由区人民政府组织实施强制执行。

 

50、订立征收补偿协议后不按照约定搬迁，应该如何处理？

答：在补偿协议约定的履行期限届满之前，被征收人、公有房屋承租人明确表示或者以自己的行为表明不履行搬迁腾退交付被征收房屋的或者延迟履行搬迁腾退交付被征收房屋的，经催告后在合理期限内仍未履行的，致使不能实现补偿协议目的的，有上述情况之一的，区住房保障和房屋管理局可以解除补偿协议，但应当以书面方式通知被征收人、公有房屋承租人补偿协议自通知到达被征收人、公有房屋承租人时解除，有异议的可以请求人民法院确定解除补偿协议的效力。

协议解除后，区住房保障和房屋管理局可以依法报请区人民政府依法作出补偿决定。

*后续按照补偿决定程序执行。

 

(八)文书送达

51、送达的方式和要求？

答：送达法律文书一般的方式为直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达。

直接送达，要求由被征收人、公房承租人或者委托代理人当面签收。

留置送达，送达到被征收人、公房承租人或者委托代理人，但其拒绝签收，则将所要送达的文书留在被送达人处，同时，由两名无利害关系的见证人证明该节事实，并在送达回执上予以记录并签名确认。

邮寄送达，直接送达有困难的，采用挂号信、EMS等具有邮寄凭证留存可以备查的邮寄方式送达，但需确认邮寄送达地址为被征收人、公房承租人的有效送达地（户籍所在地、实际居住地、其确认过的其他地址），同时，将邮寄凭证留存，并完成相应的送达查询工作，将相应资料归档保存。

公告送达，被征收人、公有房屋承租人下落不明或采用直接、留置和邮寄送达无法送达（必须已经采取过相关送达方式）时在房屋征收范围内的公告栏或黄浦区人民政府网站进行公告，自公告之日起满30日视为送达，并在案卷中记明原因和经过，注意证据的留存。如果是被征收人、公有房屋承租人在境外的，应当在中国官方媒体的海外版进行公告，一般公告期限为3个月。

 

52、只找到部分权利人，如何送达？

答：如果权利人有多人的，应当将相关法律文书送达所有权利人或者代理人处。如果穷尽所有方式无法找寻到全部权利人的，应当采用公告方式送达。

 

53、只有被征收人、公有房屋承租人的电话联系方式，如何送达？

答：在确认电话确系被征收人、公有房屋承租人实名拥有之后，可以通过微信、短信、电话、视频等方式告知，做好截屏、录音等相关取证工作，并请见证人见证。

54、被征收人、公有房屋承租人在外地服刑，如何送达？

答：可与派出所民警联系，与外地服刑监狱联系，将所要送达文书及告知内容以挂号信、EMS等形式送达，并注明回复日期。

 

55、被征收人、公有房屋承租人被刑事拘留或者逮捕，尚未被作出判决的，如何送达？

答：鉴于尚未作出刑事判决的犯罪嫌疑人除其辩护律师以外，其他人员均不得会见，也不得进行通信联系，故需要联系其辩护律师办理相关委托手续，或者联系承办人（公安人员或者检察人员）协助办理委托手续，之后由其委托代理人代为签收所有法律文书。

 

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