公有住房涉及法律问题解读

       首先来看看公有住房几年来几个重点政策中的不同转变和差异：

       1、《上海市人民政府<关于出售公有住房的暂行办法 > （沪府发【1994】19号文）》规定：房屋产权可以个人购买，但是只能登记在一个人的名下，不能登记两个人及以上。

       一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902 元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。

       2、《一九九五年出售公有住房方案实施细则》、《一九九五年出售公有住房实施细则的问题解答》规定：允许产权人登记为多人。

       3、1996年，上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知规定：按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。

      婚姻存续期间购得的房屋,房屋产权虽以配偶中一人名义登记的,除有书面约定外,该房屋产权为夫妻共同财产,房产取得时间以房买卖合同签订的时间确定。

       房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的,对有抚养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权;对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况,分别作出处理。

       4、上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知（沪高法[1999]528号）规定：关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于94方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正，但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。

      有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

      1. 将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;

       2. 获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

       3. 已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

       对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。

       所谓空挂户口是指户口落到系争房屋内，但是不实际居住在系争房屋内的情况。如果是公有住房，一旦被认定为空挂户口，意味着难以被认定为同住人，非同住人就不享有拆迁利益，无权分得动迁款。

       郑某与郑子在2021年将顾某告上法庭，请求法院依法判决原告享有上海市黄浦区的一套公有住房征收补偿利益204.5万元。

       郑某和顾某于2000年2月登记结婚,两人均为再婚。郑子系郑某与前妻所生之子，被告顾某无子女。同年,两原告将其户籍迁入涉案房屋内,直至今日。郑某于1998年8月在浦东新区购买一间商品房，支付了首付款12万元，房屋产权登记在顾某名下。2013年郑某与顾某经法院判决离婚，法院并判决位于浦东新区的房屋归顾某所有。两原告无他处房屋可居住，曾提出居住涉案房屋，但遭原告拒绝。现涉案房屋已动迁，故要求分割相应动迁利益。

       法院经审理认为，根据相关规定，公有居住房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其同住人共有。同住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，此处的“其他住房”是指福利性质房屋。郑某于1991年两次享受了单位分配住房，均属于享受了福利分房，郑子虽然在享受福利分房时尚未成年，但未成年人的居住问题本应由其父母解决，两原告虽然户籍在涉案房屋内，但未实际居住，均不属于涉案房屋的同住人，不因享受涉案房屋的动迁利益，故两原告要求被告支涉案房屋的动迁利益，不予支持。

       法院在审理公有房屋征收补偿款分割案件过程中，会综合考量多方面因素。根据近些年的判决看来，法院会更加保障实际居住人的利益，更加保障了居住权益。