如何确定房改房买卖合同的效力？

　　摘要：随着城镇住房制度改革进一步深化，许多单位实行了公房买断、集资建房等新措施，并且这些住房已经开始进入二级市场，相关的房屋买卖合同纠纷也随之涌现，特别是对于尚未取得产权证的房改房，买卖合同的法律效力如何确定，成为一个突出问题。

　　案情：

　　2005年5月，市民王某与闻某签订房屋买卖合同，双方约定：王某自愿将位于武汉市东西湖区吴家山某小区的房产卖给闻某，购房款共计14万元（该价款包含房屋占地范围内的土地使用权转让款）。闻某先付款11万元，2005年10月1日前王某应当将房屋交付给闻某，交付房屋时付清余款3万元。如卖方延迟交付房屋，则买方有权解除合同，同时要求卖方支付相应的违约金。

　　2005年的10月1日，王某却以该房属于夫妻共同财产，其前妻不同意卖房为由，拒绝交房。双方发生纠纷，最后诉至法院。

　　法院审查：

　　王某与前妻的离婚协议上明确该房归王某所有。王某卖房时，该房属职工福利房，已经参加房改，产权证已经办理到王某名下，而土地使用权尚未办理。

　　本案的焦点在于尚未取得土地使用权证的房改房买卖合同是否有效。根据《合同法》的有关规定，只要是双方真实意思表示，均是合法有效的合同。本案中，被告虽然尚未取得土地使用权证，但该房的所有权不存在任何争议，属于被告所有。另外，国家有关法规也都鼓励和促进住房的上市交易。因此，本案所涉房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护，被告对自己的违约行为应承担相应责任。案件审理中，法庭采纳了以上意见。

　　当然，对于已经取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房，也并非都可以上市出售，这也是广大消费者应当注意的问题。