房产买卖合同常见问题解析

　　摘要：房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，不管是内销的房产合同还是外销的都需要做公证。房地产买卖合同是买房人同卖房人之间签订的一种具有法律效力的文本合同。房地产买卖合同有一些问题是买房人必须了解的，本文上海房产买卖律师为您归纳并解读了这些问题，希望对您有所帮助。

　　问题一：什么是商品房销售五证

　　“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。

　　“五证”包括：市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”;城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”;城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;城乡建设委员会的“建设工程开工证”;房屋土地管理局的“商品房销售许可证”。此外，属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”;属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”。

　　问题二、办理房屋买卖合同公证的程序

　　房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务，根据(公证程序规则(试行》第十一条第二款规定，应当由不动产所在地，即房屋所在地的公证处管辖。

　　(一)应提交的证件、材料

　　申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料’:

　　1·申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的，·代理人应提交身份证件和授权委托书;

　　2·卖方要提供房屋所有权证书及复印件;

　　3·出卖共有的房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;·

　　4·草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

　　5·单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;

　　6·公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图，房屋管理部门对房屋的估价报告等。

　　(二)重点审查的内容

　　公证机关办理房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容:

　　1·当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定，购买当地的私有房屋，买方必须具有当地户口，外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的，须经当地房产管理部门批准;

　　2·卖方是否享有出卖房屋的所有权，产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放弃了优选购买权;

　　3·买卖双方的意思表示是否真实;

　　4·房屋所在位置、\\"面积、结构等基本情况，买卖价格是否公平、合理、合法;

　　5·房屋是否已设定抵押或其他担保物权，抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;

　　6·合同条款是否完备，内容是否真实、合法，文字是否准确;

　　7·有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全;

　　8·买方是否具有购买能力;分期付款的，要审查买方资金是否落实，有无保障，如有疑问则应要求买方提供必要的担保;

　　9·房屋是否正在出租，承租人是否主张优先权等。

　　(三)出证

　　经审查，公证处认为当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，合同内容和形式真实、合法的，应当及时出具公证书。

　　问题三、办理房屋买卖合同公证应注意的问题

　　(一)房屋买卖合同公证，要在房管部门评议批准的基础上给予证明。买卖价格要按质论价，估价的办法要根据国家的价格政策，参照房屋实际造价，新旧程度及市场房价而定，并经房管部门批准。在农村，根据当地同类房屋的价格，由买卖双方直接交易，随行就市，防止变相高价套购。

　　(二)产权人死亡的，其家属在末办理继承权公证前不得处理房产。

　　(三)房屋买主如其户口不在房屋所在地的，则要按当地政府或房管部门的规定办理。

　　(四)国家禁止单位购买私人房屋，目的是为了防止单位挤占公民的房屋使用面积。如单位确属缺房，须经县级以上政府批准，才能购买私房。

　　(五)房屋买卖合同签订时规定卖方负责向买方交空房者，须等房内住户腾交后再行成交和办理公证;以避免房客无处搬家或其他问题致使卖方不能按期交房，造成多方面纠纷。(六)要坚决揭露、制止和打击利用房屋买卖进行投机倒把，牟取暴利的非法行为。

　　问题四、签合同到办产权证 买房过程中要交多少费用

　　购房者在买房时，会经历从签订购房合同到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续，以及在这些阶段是否需要花钱以及花多少钱，很多想买房的人都不是很清楚。

　　开发商在销售房屋时，只告诉购房者所购房屋的总价，在房屋的总价中并不包括房款以外还需要交纳的其他各种税费。那么，在购置房屋的过程中，购房者都需要交纳哪些费用，需要交纳多少费用呢?

　　我们分阶段分析一下买房过程中需要交纳的各种费用情况。

　　第一步：交首付款，签买卖合同

　　-应注意购房合同的内容

　　在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金) 后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢?首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。

　　在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。

　　-签订购房合同时别忘了查验“两书”

　　在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。

　　-交完首付款还应交印花税

　　在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5‰交纳。

　　第二步：办理购房贷款，交纳相关费用

　　-选择适合自己的贷款方式

　　在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种贷款方式更适合呢?下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。

　　1.公积金贷款利率低于商业利率。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率要比商业贷款低1.17%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0.99%，如果按上限贷款的话(目前住房公积金贷款的上限为30万元)，这个利息差额还是挺大的，一年下来，大约相差2000多元;贷15年，就差三四万元左右。

　　2.公积金贷款首付款比商业贷款的首付款低10%。商业贷款目前最高的成数是八成，即购房者至少要支付总房款的20%作为首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者可以申请房款90%的贷款，首付10%即可。

　　3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险公司签订的合同，一旦贷款人因病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公司偿还;此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退回保险费。

　　4.公积金贷款的手续相对于商业贷款，其手续要繁杂一些。

　　5.此外还有组合贷款的方式，当购房人需要申请的贷款额度比较大时，可以同时申请商业贷款和公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。

　　-办理贷款要交的费用

　　在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，还需要交纳以下费用：

　　1.律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取;办理住房公积金贷款的，不收取律师费;但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。

　　2.公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。

　　3.保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1)种形式。

　　1)抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数

　　2)抵押加购房综合险担保的，由房屋险和人身险两部分构成：

　　①房屋险=贷款金额X年保险费率X换算现值系数

　　②人身险=贷款金额X(主险保险费率X失业保险)

　　在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。

　　第三步：办理入住，签订物业管理公约

　　-带好资料准备收楼

　　接到开发商的入住通知单，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。

　　-签订《物业管理公约》

　　《物业管理公约》是您在未来的居住生活中将享有什么样的权利与义务的标准。物业提供什么样的服务标准，您应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您对小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理中造成不必要的麻烦。

　　-算好公摊面积，签收《房屋验收单》

　　您所买的物业分摊面积多少，应由开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您都分摊了整栋楼宇的哪些面积。

　　-交纳采暖费和物业管理费

　　当然，您在办理入住的同时，还要交纳一些费用，通常开发商会与入住通知单一并寄给业主一份《缴费通知单》，其中详细列明了应交纳的各项费用。

　　1.物业管理费：一般物业管理公司会收取一年的物业管理费用。

　　2.供暖费：小区供暖的方式不同，所交纳的供暖费用是不同的。如果是市热力集团供应的，则是每建筑平方米、采暖季为24元;燃煤锅炉(直供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为16.5元;燃煤锅炉(间供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为19元;燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉供应的每建筑平方米、采暖季为30元。第四步：办理房屋产权证

　　-办房屋产权证前交哪些费用

　　等到一切手续都办妥后，开发商会通知您房屋的公共维修基金也是您应该缴纳的费用。您在未来的居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这笔占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代收的，开发商根本无权动用。

　　最后，该办理房屋产权证了，购房者在这个阶段需要交纳的费用有：

　　1.契税：2002年7月1日以后，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，按照总房价的1.5%交纳;购买建筑面积在120平方米以上的房屋，在交纳契税时，120平方米以上部分按照3%的比例交纳，120平方米以下部分仍按照1.5%的比例交纳。

　　2.共用部位共用设施维修基金：按照总房价的2%交纳;等到成立了业主委员会后，由业主委员会管理。

　　3.房屋产权登记费：按照每套房屋80元的价格交纳;

　　4.房屋所有权证：所有权证每件4元;

　　5.印花贴税：每件5元。

　　问题五、商品房过户手续由谁办

　　房屋所有权登记纠纷在房屋买卖合同纠纷中占有较大的比例，也是签订买卖合同是争议较大的问题.

　　购房者认为：用多年积蓄购买了一套商品房，在签订《商品房买卖合同》时提出开发商应在应承诺在约定期限内必须办理完产权手续，否则开发商应承担违约责任似乎是情理之中的事。但开发商只能尽力而为，难以承诺。产权手续到底该谁办的问题很带有普遍性。

　　长期以来，一些房地产项目由于开发商不能及时交纳土地出让金或未向有关部门提交相关的文件、材料，致使购房人长时间无法办理产权手续，所以，很多购房人产生一种错误认识——应要求开发商在一两年内将产权转让手续办妥。甚至一些律师或法律工作者也产生这样的错误认识。根据我国有关法律法规的规定，办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人，开发商只是协助办理。

　　1、购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人

　　根据房地产管理法以及有关规章规定，购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人。房屋登记是国家对房地产权属管理的公式行为，既然购房人购买了有关房屋，那么对有关房屋所有权提出转移登记申请的当然应该是购房人。如果有关房屋需要办理抵押登记(如按揭购房)，那么也只有由房屋权利申请人(购房人)提出申请，方能办理。

　　目前，部分开发商也为购房人代办有关手续，但其作为买卖合同的一方当事人，又代为履行合同另一方的义务，本身在法律上也是不妥的，从法律上的权利义务关系来讲，房屋权属登记的具体手续，还是应当由购房人来办理。

　　2、开发商的义务是交付房屋，提供相关资料、文件并协助办理权属登记办理房屋权属登记的义务人是购房人，那么开发商在这个问题上有何义务?

　　依据合同法规定，房地产开发商由交付房屋，转移房屋所有权的义务。开发商的转移所有权义务表现为提供相应材料、文件，协助办理权属登记。

　　3、比如开发商不能及时交纳土地出让金或未提供有关的文件、资料，致使购房人长时间无法办理产权手续，又如何处理呢?

　　根据合同法规定，协助义务是合同的附随义务，是基于法律规定而产生法定义务，开发商不尽协助义务，导致购房人不能取得房地产权属证书的，购房人可以选择退房或要求开发商支付违约金、直至解除合同。

　　此外要说明的是，商品房预售合同的预售登记备案手续，则完全是应由开发商履行的义务，而不是协助办理了，开发商必须在签约之日起30日内办理。

　　在此提醒广大购房者：

　　1、房屋权属登记一定要办理

　　有些购房人可能会觉得，既然办理房屋权属登记是自己的义务，而自己又要交纳很多税费，如果所购房屋只是自用，那么是不是索性就不去办理房屋权属登记?

　　结论当然是否定的。 根据有关规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。”只有依法登记的房屋权利才受国家法律保护。因此，购房人如果不办理房屋权属登记，那么将无法证明自己对所购的房屋拥有合法所有权，更无法行使转让、抵押、出租和继承等权利。对于按揭的购房人来说，由于你是以所购房产向银行抵押而贷的款，如果不办理房屋权属登记，将无法办理抵押登记，银行将对你的这种行为视为严重违约行为，会追究你的违约责任。同时，不办理权属登记，违反国家法律规定，也可能受到房地产管理机关的行政处罚。

　　2、办理房屋权属登记的程序

　　将房地产交易与房屋权属登记程序为如下步骤：申请→受理→复审登记→发证→归档。

　　由于办理程度比较麻烦，购买同一楼盘的购房人可以委托一家律师事务所或房地产中介机构统一去代办有关权属登记手续。 需要提醒的是，由于办理房屋权属登记的周期比较长，有关的税费也要交给这家机构向有关部门代缴，所以在选择被委托机构时，应当注意选择是信誉比较好中介机构，别拿了钱一走了之或倒闭了，反而给自己平添烦恼。

　　3、办理商品房过户手续所需的时间

　　自房屋交付90日内申请由买受人或者买受人的代理人提出申请，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。登记机关对权利人(申请人)的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。根据北京市的规定，北京房屋登记的审核发证时间是受理之日起20日内完成，并免收登记费。

　　这些就是您在购买一套商品房时需要交纳的费用，但是，买不同的房需要交纳的费用是不同的，因人而异。