未成年人能卖房吗?

　　摘要：《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，除非经法定代理人追认后，该合同有效，否则合同无效。下文上海房产买卖律师为您详细讲述。

　　一、未成年人自己能卖房吗?

　　不能。未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同是无效的。

　　原因及法律依据：

　　按照《民法通则》规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，参与民事活动需要法定代理人代为办理。

　　《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款：无民事行为能力人实施的民事行为无效。

　　《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，不予追认的合同是无效的。

　　举个例子：

　　16岁的小张独自通过中介公司将自己所有的房屋出售给王先生。双方在当天签订《房屋买卖合同》，同时小张收取了王先生房屋定金1、5万元。3天后，小张的父亲知道小张将房子卖出去的事情之后，立马与中介公司取得联系，说明了小张是未成年人的情况，要求解除签订的合约，表示不再继续履行合同。但是未得到买方同意，于是小张父亲上诉法庭，要求裁决《房屋买卖合同》无效。

　　法院判决：

　　法院确认小张确实为限制民事行为能力人，遂判决限制民事行为能力人小张与王先生及第三人中介公司签订的《房屋买卖合同》无效，小张退还王先生给付的1、5万元定金。

　　法律规定：

　　《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，除非经法定代理人追认后，该合同有效，否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

　　二、未成年人的房子该怎么卖?

　　孩子未成年，房产若是登记在孩子名下，房屋出售要其监护人(父母)代为办理。出售未成年孩子名下房产最重要的一步就是做监护公证，声明不损害被监护人利益，并保证房屋出售后所得款项全部用于被监护人的学习和生活，然后带好公证书及其他相关材料才可办理房屋产权转移手续。

　　售房前办理监护公证：

　　办理监护公证分两步：首先电话咨询公证处所需材料，之后携带材料到公证处办理监护公证。

　　1、提前咨询公证处

　　根据家庭情况，咨询公证处办理监护公证所需材料。

　　2、携带必要材料到公证处办理监护公证

　　所需材料：

　　1)监护人及被监护人的有效身份证件。

　　2)监护人及被监护人的《居民户口簿》，

　　3)委托他人的，提供受托人的身份证件，手写委托书(写明因何原因委托谁办理何种公证，本人签名)

　　4)监护人证明。

　　a、由户籍地派出所或父母双方档案存放单位出具的亲属关系证明信;

　　b、如果您以前办理过子女的出生公证，可以提供原公证书;

　　c、《出生医学证明》

　　带其一即可。

　　5)公证处所需的其他要件。

　　在办理完毕监护公证之后，父母就可以携带监护公证以及售房必要材料出售未成年孩子名下的房产了。

　　特别提醒：

　　买方贷款的，面签时卖方需向银行提交出售房产是为了未成年人利益的保证书，并由监护人签名保证。