预售商品房转让是否合法？

　　摘要：预售商品房转让是否合法？对于预售商品房转让行为是否合法，应根据具体情况酌情认定其效力。下面上海房产买卖律师为您详细讲解。

　　一、什么是商品房预售？

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。

　　二、什么是预售商品房的转让

　　预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

　　三、预售商品房转让是否合法？

　　这需要区别两种情况：

　　１、在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续，缴清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购人将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，　没有违法行为的，可认定转预售合同有效；如预购人在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、缴清税费时，即将其预购房转预售的，应认定转预售合同无效。

　　２、预售商品房合同订立后，预购人尚未取得房屋产权之前，预售人未与预购方协商，又将该房预售给第三方的，应认定后一预售合同无效；如第三方是善意购买，并已取得房屋产权的，也可认定后一合同有效，但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任，造成损失的，应赔偿损失。

　　需要提醒的是：预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理。