房产交易后未过户，房子归谁？

　　摘要：一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权，但并不会导致房屋买卖合同无效，原房主应当协助购房人办理过户。下文上海房产买卖律师为您详细介绍。

　　事件简述：

　　王先生通过朋友介绍，知道了一则卖房的消息，于是便展开了和房主李某的交易相关事项，经过一系列的谈判协商，最终，王先生以７．５万的价格与房主李某达成交易。房款付清后，李某将房子交付给王先生，王先生对房屋进行了装修，并居住至今。在房屋装修期间，王先生曾要求李某办理房屋过户手续，但因李某涉嫌刑事犯罪被羁押，致使房屋无法办理过户。

　　李某出狱后，王先生再次找到李某要求办理房屋过户手续，但遭到李某的拒绝，并声称房子仍归自己所有，无奈王先生将李某起诉到法院，要求判令房屋归自己所有，李某协助办理过户。

　　李某辩称，房屋是１９９５年单位分给自己的，实行房屋改革后，自己花钱将房子买了下来。２０００年初，他认识了名叫“阿健”的人。阿健提出暂借房屋居住，李某就将房屋借给了他。后，李某被捕入狱，直到２００７年才释放。在服刑期间，其妻发现房屋内有陌生人居住，后得知是王先生和他的家人，房屋系从“阿健”处购买。李某出狱后发现房产证丢失，于是重新进行了房产登记。他提出反诉，要求确认房屋归自己所有。

　　法院审理：

　　法庭上，王先生提供了李某收到７．５万元现款的收条。经过笔迹鉴定，李某的签名是本人所书写。另外证人田某出庭作证，称房子是王先生经其介绍从李某处购买的。

　　法院认为，收条及证人证言等证据形成的证据链，可以认定李某将诉争房屋出售给王先生的事实存在。

　　李某虽否认该事实，但并未提供确实有效的证据予以反驳。他提供的房屋所有权证是补办的，而且没能提供证据证明原告是从案外人处获得的诉争房屋。法院一审判决确认房屋归买家所有，李某应协助办理过户。

　　知识拓展：

　　最高人民法院有关房屋买卖合同签订后，产权过户登记前的相关司法解释及其理解分析

　　（１）１９８４年８月３０日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第５６条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，双方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办买卖手续”。此条规定是肯定了买卖关系有效，但是附了一个前提条件，即“已交付了房款，并实际使用和管理了房屋”。这个前提条件是不符合民法及合同法原理的。因为买卖合同是成诺合同，出卖人和买受人的意思表示一致合同就成立并有效，无须当事人交付实物或金钱。

　　（２）１９９０年２月１７日最高人民法院《关于公产房屋买卖及买卖协议签订后一方能否翻悔问题的复函》指出：“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的”。这一司法解释混淆了合同成立与合同生效的区别，错误地把产权过户登记作为合同的生效要件，与《合同法》第２５条和第４４条的规定相违背，因此而无效。

　　（３）１９９９年１２月２９日开始施行的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第９条第１款对《合同法》第４４条作了进一步明确具体的规定：“依照合同法第４４条第２款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”如前所述，根据《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定，房屋买卖合同属于法律、法规规定应当办理“登记”手续，但未规定登记后生效的，“当事人未办理登记手续不影响合同的效力”只是房屋的所有权没有发生变动而已。所以，是否办理产权过户登记手续，不影响合同的效力。

　　（４）２００３年３月２４日最高人民法院制定通过的并于同年６月１日起实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１８条规定：由于出卖人的原因，买受人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。从此条中可知，出卖人应当承担的是“违约责任”，而不是合同成立前的缔约过失责任，这里清楚地表明了商品房买卖合同，在合同签订后买方未取得房屋所有权之前，此合同成立并生效。

　　综上所述，房屋买卖合同签订后，产权过户登记前，即使没有办理登记过户手续，房屋所有权未发生改变，但是并不会导致房屋买卖合同无效。只要合同双方当事人就合同的主要条款协商一致，并依法订立，合同即成立且生效。