这几种购房合同签了也无效

　　摘要：在房屋买卖中，常因购房合同的有效性发生争议。为了保障购房者的利益，今天上海经验丰富的房产律师整理了几种购房合同无效的情形，供大家参考！

　　１、购房合同无效。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，如没有取得预售许可证就销售房屋，则购房合同无效，购房人有权退房。

　　２、购房合同被依法撤销。对于购房人因重大误解，或者显失公平而订立的合同，或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销，但购房人需要举证证明。

　　３、套型与设计图纸不一致。购房人所购房屋的套型如与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，购房人有权退房。

　　４、面积误差。凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出３％，购房人有权退房。

　　５、规划设计变更。开发商擅自变更规划设计，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起１０日内书面通知购房人的，购房人有权退房。

　　６、房屋主体结构质量不合格。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权据此退房。除了上述法定退房情况外，购房人还可以通过在购房合同，或其附件，或补充协议等书面形式中约定可以退房的其他情况。

　　７、不能办理产权证。在法定的或者约定的期限届满１年后，仍不能办理房屋产权证的，购房者可以解除合同退房。

　　８、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。

　　根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

　　９、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

　　限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理　人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

　　１０、一方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。

　　是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。

　　１１、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。