一不小心，买到抵押房怎么办？

　　摘要：买房过程繁杂，很有可能一不留神就入圈套，也有不少购房者在交了定金甚至是首付款之后发现，该房子被抵押出去了，此时，购房者怎么办？

　　买到抵押房怎么办？

　　分三种情况分析：

　　第一种情况，商品房在出售前已经设定抵押，而购房人也知道是抵押房

　　根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。”

　　从以上可以看出，开发商如果已经通知抵押权人、告知购房人房屋抵押的情况，而且其出售的房产价款不明显低于其价值的，那么这样的行为就是合法的。此时购房人的风险是在房地产商解押之前无法取得所购房屋的产权，也无法以房地产商出售的房屋已抵押为由请求解除合同。如果这段时间内，在建房屋出现“烂尾”或房地产商破产的情况出现，购房人可以要求房地产商承担全部责任，但现实的状况是，购房者未必能挽回自己的全部损失。所以，在明知欲购房屋是抵押房的情况下，最好不要轻易购买。

　　第二种情况，商品房在出售前已经设定抵押，而购房人不知道是抵押房

　　根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　但即使有这样的规定，开发商隐瞒房屋已抵押的事实进行销售的情况也时有发生。如果购房人在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求解除合同，但依然存在房地产商同意赔多少，实际能赔多少的问题。为了有效规避风险，购房人可以要求在合同中约定：出卖人保证本合同标的物不存在任何抵押，否则本合同自买受人通知解除之日起取消，出卖人应在收到买受人请求解除合同通知之日起返还已付购房款及利息并赔偿人民币多少元，但赔偿损失的数额不超过已付购房款一倍。

　　第三种情况，购房人购买后的房屋又被开发商抵押

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

　　这时，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，购房人为保险起见，可以向登记机构申请预告登记。这是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

　　如何判断房屋有没有设定抵押？

　　1、买房人可以到房地产登记部门查询信息

　　2、检查开发商的证件要注意三个问题：

　　购房人有权要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。尤其值得注意的是：

　　（1）应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。

　　（2）注意审查证件的真伪。

　　（3）看清抵押的记载情况。