商品房广告是要约还是要约邀请？

　　摘要：要约与要约邀请概念不同、性质不同、结果也不同，如果商品房广告是要约，相对人一旦作出承担，广告内容对双方都具有约束力；相反，如果商品房广告是要约邀请，不能因相对人的承诺而生效。那么商品房广告是要约还是要约邀请？

　　要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，不具有约束力。其特点是：要约邀请是向社会上不特定的人发出的；其内容不具备要约的全部要件；目的是要引起他人向自己首先做出要约表示。

　　所谓要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。其特点是，对合同内容的设计以及适用法律等的意思表示一经发出即对要约人具有约束力，要约人表示了订约的意图，即表明他要承担承诺的后果。要约的内容必须具体确定而完整，具备未来合同的主要条款。要约是向特定的人发出的，但也可以向不特定的人发出，向不特定人发出的建议必须是一项要约，并能承诺履行合同的能力。比较一下商品房销售广告和宣传资料有的也具有要约这一特征。

　　但是，商品房不同于一般商品。一般商品，购买者见物起意，指物购买，注重的是商品本身的质量和造型。而商品房则不同，购买者不仅注重房屋本身的要素，还注重房屋所处的条件环境，是房屋及其周边条件的综合性指数。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　综上，商品房的销售广告和宣传资料就所售房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，对合同的订立和房价确定发生重大影响的应视为要约。否则，为要约邀请。