怎样才能拿到商品房预售许可证

　　摘要：房地产开发商没有拿到商品房预售许可证是不能预售商品房，那么怎样才能拿到商品房预售许可证？下面就由上海房屋拆迁律师在线为大家详细讲解。

　　1、什么是商品房预售许可证？

　　(1)一般来说，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准一类文件。它的主管机关是市国土房管局，许可证书是由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书的。

　　(2)按我国法律规定，房屋未建好之前出售均要办理好预售许可证，发展商需将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。若房屋未取得《商品房预售许可证》的，则不得进行商品房预售。办理预售许可证之前要先做好预售登记。

　　(3)商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，两者有着本质区别，不能将两者混淆起来。商品房销售许可证与商品房预售许可证最大的区别在于各自取得的条件不同。商品房预售许可证在办理出售许可证之前办理的，预售许可证的办理条件是房屋还未完全建成，不可达到销售的状态。

　　2、办理商品房预售许可证要满足什么条件？

　　我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　(4)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

　　A、多层建筑已完成主体结构三分之一以上；

　　B、高层建筑已完成地面以下的主体工程。

　　(5)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

　　3、办理商品房预售许可证要提交什么材料？

　　在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。

　　(1)商品房预售许可申请表(原件)；

　　(2)营业执照正本和副本(复印件)；

　　(3)房地产开发资质证书正本和副本(复印件)；

　　(4)申请项目计划文件(复印件)；

　　(5)项目设计批复(复印件)；

　　(6)建设用地规划许可证(复印件)；

　　(7)土地出让合同或建设用地批准书(复印件)；

　　(8)土地使用证(原件及复印件)；

　　(9)建筑工程施工许可证(原件及复印件)；

　　(10)建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件)；

　　(11)建筑总平面图(复印件)；

　　(12)标准地名批准使用证(复印件)；

　　(13)银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件)；

　　(14)银行出具预售款监督方案(原件)；

　　(15)工程形象进度鉴证单(原件)；

　　(16)物业用房缴交确认单(原件)；

　　(17)拆迁安置情况说明(原件)；

　　(18)拆迁安置用房核查登记表(原件)；

　　(19)房号清单。(以上资料均为一份)。

　　各地可能要求的有所出入，建议先咨询当地的房管部门。