购房定金该如何约定？

　　摘要：缴纳定金之后，购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违 约则需要双倍返还定金。那么购房定金该如何约定？要注意什么问题？下面就由小编详细讲解。

　　一、什么是定金？

　　定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。

　　我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。

　　二、定金条款怎么约定？

　　1、是否订立定金条款应由双方约定。

　　尽管有关部门制订的购房契约中有定金条款，但并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款。

　　2、定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定。

　　合同中对定金的具体数额的约定，由双方当事人协商确定，定金的数额约定应适宜。若约定过高，就有可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额。若约定过低，则起不到担保合同履行的作用；《担保法》第二十条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。法律明确规定给付定金数额的上限，在上限以内所确定的具体数额由当事人双方协商确定，如果定金的约定数额超过了主合同标的额的20%，则超过部分应视为无效。

　　3、应当在合同中约定交付定金时间期限。

　　合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，是定金合同的最基本条款，在约定交付定金的期限时，必须明确、具体。

　　4、违约金与定金不能混淆。

　　如果在合同中既约定了定金条款，又约定了违约金条款，比如说规定了“一方不履行合同的，应向对方支付违约金人民币2万元”。在此情况下，如果一方违约了，守约的一方可以选择适用定金条款或违约金条款，而不能既要求对方支付违约金又适用定金条款。一般来说，守约方总选择对自己更有利的条款，也就是能得到更多经济利益的条款。

　　三、定金条款相关法律风险提示

　　1、“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”，则在一方违约时，不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确，字面及解释均应符合法律规定的形式，嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”，任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法，或对该款支付、收取的不一致表述，均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。

　　2、买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保，应属立约定金。作为立约定金，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系，其生效是独立的，在主合同之前即成立。买受人交付定金，有必要对定金性质予以明确：履约定金还是立约定金。如系后者，出卖方选择拒绝订立合同时，买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同，但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向，不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同，且应成为交付定金的前提。

　　综上，对于购房定金的约定，如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例。