什么情况下可以退房？谨记九种情形！

　　摘要：买房容易退房难，这是很多购房者的共识。若您真的不满意或因其他原因想退房，可以与开发商协商，确实协商不成，也不要担心，看看您的情况是否符合以下情形，若符合其中一种，您可以通过诉讼方式解除合同以达到退房目的：

　　一、什么情况下可以退房？

　　1.房屋面积误差超过3%。

　　合同约定的面积与交付使用的面积不符，且合同对处理方式没有约定或约定不明的，面积误差超出3%时，购房者有权退房。

　　2.延迟交房。

　　开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可以退房。

　　3.变更设计。

　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未在变更确立之日起10日内通知购房者，擅自变更规划、设计的，购房者有权退房。

　　4.开发商缺“证”。

　　按照有关规定，开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与购房者订立商品房预售合同，并且在购房者起诉前还未取得商品房预售许可证明的，购房者有权要求开发商退房。

　　5.质量不合格。

　　开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权退房。

　　6.拿不到产权证。

　　不能或不能按期办理产权过户的。

　　7.无法得到贷款。

　　购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

　　8.在建工程转让

　　开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。

　　9.其他约定。

　　买卖双方在合同中明确约定可退房的情形，且该合同是双方协商一致达成的真实意思表示(例如无理由退房等)。

　　二、退房手续怎么办理？

　　1、订金(定金或认购金)阶段

　　当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

　　如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客，刘桂林新闻，刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫 交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

　　2、已做预售登记阶段

　　买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

　　如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

　　3、入住阶段

　　在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

　　4、房产证办理完毕阶段

　　房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。