逾期交房能否作为退房理由

　　摘要：买卖双方明确约定了交房日期，在此日期到来时，卖方迟迟未交付房屋的，买方可以退房吗？

　　1、如何理解交付？

　　根据《合同法》第133条和第135条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。而且还规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高院商品房司法解释》)规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。

　　当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，否则，将承担违约责任，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。

　　2、逾期交房能否作为退房理由？

　　作为有效合同，能否解除，关键看是否已取得合同的约定解约权，或法定解约权。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。 买卖双方明确约定了交房日期，而出卖人在此日期未能交付房屋或交付的房屋不符合约定，则出卖人构成违约，当其违约期限达到合同约定时，守约方就取得了约定解除合同的权利。