“借名买房”缘何才能谈起?

编者说：

崔某、李甲是夫妻，李甲与李乙系堂兄妹。2005年9月，崔某与某公司签订《拆迁协议》，拆迁取得包括诉争房屋在内的三套房屋。同年10月，李乙向崔某、李甲支付26万余元。同年11月李乙与家人装修后居住诉争房屋至今。2010年5月，诉争房屋登记在崔某名下。李乙认为该房屋系其所有，为取得房屋所有权，李乙将崔某、李甲夫妇诉至法院。而崔某、李甲则称26万余元是借款，双方无借名买房之意思表示。本案中，该房屋归谁所有?

裁判要旨

亲属间借名买房，不同于一般的借名买房，一般都不会签订正式书面借名协议。因此,审判实践中法官往往会结合案情对出资情况、产权情况、房屋使用情况、履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以充分考虑和综合分析。

案情简介

崔某、李甲系夫妻。李甲与李乙系堂兄妹。2005年9月12日，崔某与某公司签订《拆迁协议》，拆迁取得包括1207号房屋在内的三套房屋。李乙于同年10月31日前支付崔某、李甲26万余元，并自同年11月1日与家人装修后居住1207号房屋至今。2010年5月26日，1207号房屋登记在崔某名下，房产证载明建筑面积75.79平方米。

为取得房屋所有权，李乙将崔某、李甲夫妇告上法庭，要求将1207号房屋过户到自己名下。

一审庭审中，李乙提交录音证明1207号房屋是自己向崔某、李甲购买的。李乙的同事、亲戚到庭陈述称，李乙为了买房分别向各自借钱，房子是李乙向其哥哥李甲买的。崔某、李甲则称26万余元是借款，双方对借名买房没有约定。

一审判决

一审法院经审理，判决崔某、李甲协助李乙将1207号房屋的所有权转移登记至李乙名下。

崔某、李甲不服，上诉到二中院。

终审判决

二中院经审理，终审驳回崔某、李甲上诉，维持原判。

评析

判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。

案件中，李乙与崔某、李甲之间虽未签订书面借名购房协议，但双方系亲戚关系，崔某通过拆迁获得购买包括案涉房屋在内的三套安置房屋资格，故李乙与崔某、李甲双方具有自然人之间达成借名购房意思表示之合理动机及条件。

通过审查证据，崔某于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》，李乙于2005年10月31日前向崔某、李甲交付26万余元款项，上述时间基本契合，且李乙自2005年11月1日装修并使用房屋至今。

双方于诉讼中就26万余元款项性质为房款还是李乙出借给崔某、李甲的借款存在分歧，但综合考量支付26万余元时李乙家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，李乙系通过多方借款才筹集齐上述款项，如若其马上将上述款项出借给崔某、李甲而未签订还款及支付利息的协议，结合其本身亦需要向他人借贷之经济条件，与常理不符。事实上，崔某、李甲任由李乙自2005年11月1日装修1207号房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，也与双方系借款的交易习惯不符。综上，争议款项26万余元性质判断应认定为李乙向崔某、李甲支付的购买1207号房屋的购房款而非借款，已具有高度可能性。且在通话录音证据中李甲的陈述亦能佐证与其主张的 26万余元为借款相悖。故法院对李乙与崔某、李甲之间存在借名购买1207号房屋的合同关系予以认定，崔某系出名人，李乙系借名人。在此基础上，李乙基于合同关系诉请崔某、李甲完成房屋过户之负担行为，于法有据。

法条链接

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。