案外人不动产物权期待权可排除人民法院强制执行

2014年8月，李某与徐某签订房屋买卖协议一份，约定李某购买徐某所有的房屋一套(产权证登记在徐某名下，土地使用权证登记在开发商名下)，价款86.6万元，双方同时还约定了在李某交纳定金后90日内办理产权过户手续等内容。李某交齐全部房款后，徐某即将房屋钥匙和产权证一并交付给李某，但双方一直未办理产权过户手续。2015年9月，某担保公司因与徐某等人民间借贷纠纷，申请法院将该房屋作为徐某的财产进行查封，后进入执行程序。2017年5月，李某以徐某的名义向开发商交纳费用后将土地使用权分户登记在徐某名下。2019年8月，在某担保公司与徐某等人民间借贷纠纷一案执行过程中，李某提起案外人执行异议之诉，要求确认其对房屋的所有权，停止强制执行并解除查封。在案件审理过程中，各方当事人对于涉案房屋在查封之前已经签订有效买卖合同、李某合法占有该房屋及已支付全部价款并无异议，仅对未办理过户原因有争议。对此，李某先辩称系为了节省过户税费，后辩称系因不具备办理土地证分户条件，某担保公司均不认可。最终一审判决停止对争议房屋的强制执行，并驳回了李某的其他诉讼请求，且二审予以维持。

本案在审理过程中，就李某未办理过户的原因是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，存在以下两种观点：

　　第一种观点认为，李某提供的证据虽能够证明其与第三人签订了有效房屋买卖合同，支付了房屋全部价款并已实际占有涉案房屋，但对于未能办理过户登记的原因前后陈述不一，其未能按照与第三人之间房屋买卖协议约定的期限内及时办理产权过户登记，并且在合同约定的过户期限届满至被查封期间长达11个月的时间内未及时行使合同权利，将债权转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，不能排除强制执行。

　　第二种观点认为，根据现有证据可以证明李某与徐某在签订买卖合同时，涉案房屋尚未办理出土地使用权证书，直至2017年10月才具备办理土地证分户的条件，且李某也积极争取并在2017年5月办理出了土地使用权证书，但因涉案房屋于2015年被查封，无法办理过户手续。因此，涉案房屋及土地使用权未过户系有客观原因，并非李某自身所能控制与克服的，由此造成的不利后果不应由李某承担，其作为善意购买人对涉案房屋享有的民事权益应足以排除强制执行。

最终，法院采纳了第二种观点。

在不动产买卖过程中，买受人支付对价后即取得物权期待权，非因其自身原因导致不能完成物权转化的，从维护诚实信用的市场秩序和当事人利益优化平衡的角度，对该物权期待权应给予排除人民法院强制执行的保护。

　　一、不动产买受人支付对价后取得物权期待权

　　根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十条的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生法律效力。也就是说，在不动产买卖过程中，买受人要想取得不动产物权，必须完成物权变动登记，通俗讲就是过户。但是，买受人依照买卖合同履行完毕支付取得物权对价等义务后，预期物权将确定无疑地变动到其名下。也就是说，买受人这时即取得了对该房屋享有物权登记请求权的物权期待权，只要合同正常履行，所有权的取得是顺理成章的事情。

　　该物权期待权虽从性质上仍属于债权范畴，但不同于一般的债权，买受人请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有侵权过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。物权期待权没有登记，不具备对外权利公示的作用，相比物权而言更容易受到各种因素的干扰，也更容易成为被侵权的对象。在不动产买卖过程中，从合同的签订、不动产的交付到最终产权过户登记，双方需要履行诸多权利义务，任何环节出现问题均可能导致登记的迟延。

　　二、物权期待权可通过执行异议程序获得救济

　　由于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，特别是不动产登记城乡差距的客观存在，买受人依照买卖合同履行完毕支付取得物权对价等义务后，往往不能即时完成物权变动登记，取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，有的甚至长达十几年，这种现象大量存在。如果该期待权的转化进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关交易安全和市场秩序将受到侵害，如果不加以特别保护，容易造成人民群众的居住权得不到保障，当事人之间的利益失衡，更甚者危及社会稳定。

　　我国现行法律法规中并未单独规定物权期待权，对物权期待权的保护主要体现在最高人民法院的一些司法解释中，如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不动产买受人可以通过提起执行异议、案外人执行异议之诉的方式获得权利救济。

　　三、无过错买受人物权期待权可以排除执行

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人若想以物权期待权排除人民法院已经启动的强制执行，必须同时符合上述四个条件，缺一不可。

　　需要说明的是，对于前三个条件都属于客观事实，比较好审查，不作扩大解释，一般不会产生争议，第四个条件属于买受人主观过错方面的审查，是审理该类案件的焦点和难点所在。判断买受人的主观过错应当建立在主客观相统一的认识基础上，对个案进行具体判断，不能仅仅基于未办理过户登记的结果来推定买受人主观状态的可归责性。对于能够归责于买受人的原因，可以从三个层面审查：一是对他人权利障碍的忽略，如在买卖时明知不动产上设有抵押权导致不能进行物权变更登记；二是对政策限制的忽略，如明知政策限制购房而买卖导致不能进行物权变更登记；三是消极不行使登记权利，如为了逃税故意不办理物权变更登记。

　　法律不会保护“躺在权利上睡觉的人”，不动产买受人应当积极、及时履行自己的权利，完成物权变更过程，将不动产产权变更登记到自己名下。本案中，李某在与徐某签订书面买卖合同、支付对价后，实际占有、使用了涉案房屋，其在涉案房屋被人民法院查封前未办理产权变更登记的原因虽有多种，但是不具备办理土地证分户的条件是其未能办理变更登记的客观原因之一，且李某自身不能控制或克服，所以其所享有的物权期待权应该排除人民法院的强制执行。