房产交易中“无民事行为能力人”的那些事

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十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人；

十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人；

八周岁以上不满十八周岁的未成年人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；不能完全辨认自己行为的成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意；

不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人都是无民事行为能力人，均由他的法定代理人代理民事活动；无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

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向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人；

由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人；

监护人作为产权人的法定代理人向房地产登记机关申请办理交易过户手续。

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监护人如果为了保证被监护的无行为能力人正常生活而必须进行房产出售好保留证据之后再进行房产交易。而如果监护人无法证明其出售被监护人房产具有正当理由，那么就是属于滥用对被监护人财产的处分权，为此应当承担赔偿责任。而我国侵权责任法规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

如夫妻双方共有一处房产，其中一方为无民事行为能力人，另一方为法定监护人也无权擅自卖掉二人共有房产。作为监护人理应履行监护职责，保护被监护人的人身、财产等合法权利，除被监护人利益之外，不得处分被监护人的财产。如买方不属于“善意”取得的话，该房产合同一般被认为无效。

被监护人虽为无民事行为能力人，但仍享有继承权。法定监护人一般不能代理被监护人放弃继承权。若代为放弃继承权，则明显损害到了被监护人的利益，这种代理行为会被认为无效。