开发商自己“告”自己？

2019年1月，A开发商与小刘签订《商品房买卖合同》，购房款为67余万元，小刘已全额支付。A开发商以系争房屋并未取得商品房预售许可证为由，向法院起诉请求确认购房合同无效。小刘主张，对商品房预售的规定为“管理性规定”而非“效力性规定”，不应影响合同效力。双方争执不下。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》所涉房屋至今未取得商品房预售许可证，依法应认定为无效。

被告所称的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，规定“强制性规定”是指“效力性强制性规定”，是专指依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效时应遵循的基本原则。而未取得商品房预售许可证的情形下预售合同无效，已由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出了明确的司法解释，审理此类案件认定商品房销售合同是否有效应依据该司法解释的规定。因此，被告的主张不能成立。双方的购房合同无效。被告因合同无效造成的损失可另行进行主张。

一审判决后，小刘提起上诉。小刘认为：

一、原审程序违法。原审未予受理其反诉请求，未将反诉与本诉合并审理，剥夺了小刘的反诉权利;

二、原审认定事实不清。原审对涉案小区房屋各项手续正在完善、已经建成，基本满足交付条件、被上诉人滥用诉权恶意逃避履行合同义务企图获取合同之外更大利益等事实认定不清;

三、原审适用法律错误。1、签订购房合同是双方真实意思表示。开发商在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，违背诚实信用原则，构成恶意诉讼，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求。2、开发商签订合同时未取得预售许可证，但并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。按照新法高于旧法的原则，应当依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》依法确认合同有效。对此上诉人在庭审答辩中已充分阐明，但根本未被采信，原审仍错误引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款作出不当判决。

四、原审严重违背诚实信用原则。开发商以“自身未尽义务”为由，以追求不正当利益为目的，本身就是恶意诉讼行为，人民法院对此不应予以支持。原审法院不但对此恶意诉讼不予驳回反而纵容支持，这与社会普遍认可的契约精神、规则意识、公序良俗相背离，与社会主义核心价值观及人民群众对公平正义的认知相背离，与“让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”的要求相背离，二审法院应当对此错误判决坚决予以纠正，以彰显司法公正，维护公平正义。

据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。

本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：双方签订的商品房买卖合同的效力应如何认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案双方当事人签订商品房买卖合同时，A开发商未取得商品房预售许可证明，且涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，根据上述司法解释规定，A开发商与小刘签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。

小刘主张《城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售的规定是“管理性规定”，不属于“效力性强制规定”，对于未取得预售许可证而预售商品房的只承担行政责任，而不影响预售合同本身的效力。但未取得商品房预售许可证的情形下预售合同效力，已由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出了明确的规定，原审法院依据该司法解释的规定判决认定涉案商品房买卖合同无效，并无不当。

关于程序问题。因A开发商一审的诉讼请求为确认双方签订的购房合同无效，为确认之诉;而小刘则请求A开发商支付逾期交房违约金、继续履行合同，为给付之诉，不符合提起反诉的法定要件。原审法院未对小刘的请求作为反诉予以审理，程序并无违法之处。小刘因合同无效造成的损失，可另行主张权利。

1.开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，即进行商品房预售，导致合同无效，属于有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。

本院认为，上诉人与被上诉人在签订《商品房认购协议》时，被上诉人尚未取得商品房预售许可证，且在本案起诉至今亦未取得商品房预售许可证，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》违反法律强制性规定、为无效合同并无不当。被上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下，即进行商品房预售，导致合同无效，属于有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。但上诉人只交纳了小部分房款，且未提交证据证明其实际损失，一审法院按照上诉人向被上诉人交付购房定金10000.00元，双倍返还其交付的定金符合客观实际情况。

案号：(2019)冀08民终2543号

2.开发商签约时未取得商品房预售许可证，并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

中级人民法院认为，李某某在签订认购合同当日即支付了全额购房款，某房地产公司作为销售方的合同目的已经实现，但其不积极履行己方合同义务，在房地产市场出现价格大幅上涨的情况下提起本案诉讼主张合同无效，违背诚实信用原则。某房地产公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了商品房预售许可制度，但案涉楼盘在一审诉讼前已经取得了除预售许可证之外的“四证”，工程主体已经建成，在李某某上诉过程中，案涉楼盘也取得了商品房预售许可证，预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在。因此，该公司签约时未取得商品房预售许可证的事实，并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。该公司为获取超出合同预期的更大利益，违背合同约定，提起本案诉讼主张合同无效，显然与社会价值导向和公众认知相悖，人民法院不予支持。

来源：《开发商“自我举报”无证卖房毁约案——某房地产公司诉李某某确认合同无效案》

“同类判决梳理”中两个案例的判决结果呈现出不同的裁判思路。第二个案例中，法院提到“在上诉过程中，案涉楼盘也取得了商品房预售许可证，预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在。”可见，最终是否取得预售许可证对于法院最终认定购房合同的效力具有一定影响。购房者无法预料开发商事后能否取得预售许可证，加上法院对于此类案件的裁判结果存在差异，为了避免自身权利受到损害，购房者在买房前应当仔细检查包括预售许可证在內的重要文件，防患于未然。