房屋买卖“阴阳合同”的效力如何认定？

      1、买卖双方当事人签订两份《房屋买卖合同》，一份合同为对内的“阴合同”，也是买卖双方真实意思表示，另外一份“阳合同”约定的房屋价格高于房屋实际价格，用于房屋管理部门备案及银行按揭贷款，以达到促成交易、取得贷款、买方减少交纳首付款等目的；

      关于“阴阳合同”的效力，一般有三种观点：

1、“阴合同”和“阳合同”均为无效合同。

2、“阴合同”为有效合同，“阳合同”为整体无效合同。

3、“阴合同”为有效合同，“阳合同”关于价款等的部分条款无效。

如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的，应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同，从而确定多份合同的效力。一般情况下，“阴合同”是双方真实意思表示，也是双方实际上履行的合同，成立且有效，对于“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的，合同关于价款等的相关约定应为无效。

      李某与简阳市某房地产公司签订《天仪花园商业用房认购协议》，约定由李某认购“天仪花园”5栋11号商铺，面积为49.41平方米，单价为7030元/平方米，总价为347352元。当日，李某依约缴纳了购房定金2万元，并向房地产公司缴纳了购房款327352元，房地产公司于当日向李某出具收据二张，其中一张载明收款306342元“购买天仪花园5-（-1）-1号商铺款”、一张载明收款41010元“购买天仪花园5-（-1）-1号商铺款，同意该款不计入合同全款”。

      一审法院审理后认为该案应为商品房销售合同纠纷。李某与简阳某房地产公司在买卖天仪花园5-（-1）-1号商铺过程中对先后签订的二份合同的真实性均无异议，两份合同中约定的房屋单价存在差异，该案的争议焦点是房屋真实成交价的认定问题。李某认为应适用《商品房买卖合同（预售）》中约定的单价6200元/平方米，房地产公司认为《天仪花园商业用房认购协议》中约定的单价7030元/平方米才是真实成交价，且已全部履行。