未按约定期限交房导致买卖合同解除后，银行按揭贷款谁来还？

实践中，在出卖人违约后，买房人主张解除商品房买卖合同和抵押贷款合同，剩余的银行贷款本息如何偿还？买房人是否还应承担还款义务？

2020年6月，戴某夫妇与A房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发房产一套，总价款70余万元。戴某已支付首付款30余万元，余款40万元约定采取银行贷款方式支付。2020年7月，戴某夫妇与某银行签订《个人购房借款/担保合同》，申请了40万元的按揭贷款。

按照《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期超过180天后，买受人有权书面通知出卖人解除合同。合同履行过程中，A房地产公司未按合同约定期限交房，后戴某夫妇曾就合同解除事宜与A房地产公司进行协商，双方未达成调解意见。2022年1月，A房地产公司收到戴某送达的《解除商品房买卖合同通知书》。与此同时，戴某夫妇向平阴法院提起诉讼。审理中，双方就银行按揭贷款中的剩余部分由谁偿还引发争议。

法院经审理认为，A房地产公司未按合同约定期限交房，其构成违约，现戴某夫妇据此行使合同解除权，符合法律规定，法院予以支持。另根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无产或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，戴某夫妇主张解除与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，法院予以支持。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，涉案合同解除后,A房地产公司除应返还戴某夫妇的购房首付款外，还应返还二人已偿还的银行贷款和利息。又因戴某夫妇对合同解除不存在过错，其二人并未实际取得涉案房屋，在这种情况下，如果要求戴某夫妇继续偿还银行剩余按揭贷款，会使各方权利义务严重失衡，有违公平原则。综上，法院认为应由A房地产公司偿还某银行的剩余按揭贷款。

在商品房按揭贷款商业模式中，购房者与开发商形成房屋买卖合同关系，购房者与银行形成商品房担保贷款合同关系。人民法院审理该类案件时，必须充分考虑各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。房屋买卖合同、商品房担保贷款合同被解除的，可突破合同相对性原则，免除购房者向银行偿还按揭贷款义务，由开发商向银行返还。

特别提醒：银行针对一手房按揭贷款业务，应当审慎地选择合作开发商，同时应当加强贷后检查，一旦发现开发商资信情况出现恶化迹象或是项目开发出现不利情况，银行应提前做好增信措施和清收预案。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条第一款：

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

来源：山东高法