开发商为买受人担保代偿银行按揭贷款后，能否解除商品房买卖合同？

2015年5月，袁某（买受人）与某房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定袁某购买某房地产公司开发的一套商品房。付款方式约定为买受人在签订合同时支付首付款，剩余房款办理银行按揭。合同附件补充协议，约定了买受人未能向贷款银行履行其应尽义务时出卖人有权解除本合同并支付违约金等内容。

合同签订后，袁某依约向某房地产公司支付了首付款。后某房地产公司、袁某及某银行三方签订《一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定袁某向银行贷款，用于支付剩余购房款，并由某房地产公司提供阶段性保证担保。上述合同签订后，某银行依约发放了相应贷款。2018年4月，某房地产公司向袁某交付了案涉房屋。

贷款后，袁某初期支付贷款本金后，便停止偿还贷款。某银行于2020年3月向某区法院提起诉讼，某区法院作出民事判决书，判令袁某偿还银行欠款本息及律师费等共计110万元，某房地产公司对判决内容承担连带清偿责任。2021年6月，某区法院立案执行，从某房地产公司银行账户划扣110万元，该案执行完毕。

某房地产公司据此向法院提起民事诉讼，请求判决解除某房地产公司与袁某签订的商品房买卖合同及补充协议，袁某协助办理商品房买卖合同注销备案、撤销网签等手续及住房维修基金更名手续，袁某支付房贷代偿款项110万元及代偿款项所产生的利息和违约金，将案涉商品房恢复原状返还某房地产公司，承担本案案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费用。

法院查明，案涉房屋已被袁某转卖并实际交付案外人李某，且双方签订的房屋买卖合同，已经法院民事判决书确认合同有效，并限期办理不动产登记。

法院认为，双方商品房预售合同为合法有效合同，当事人应依照合同约定履行义务。合同签订后，袁某依约通过首付款加按揭贷款的方式支付了购房款，某房地产公司亦向袁某交付了房屋，双方主要合同义务已经基本履行完毕，且袁某已将案涉房屋转让给案外人，其与案外人的房屋买卖合同已经法院生效判决认定合同有效。同时，案涉商品房买卖合同主合同中未对某房地产公司因袁某原因承担保证责任后即享有合同解除权予以约定。补充协议关于出卖人有权解除本合同的内容，未采取合理方式提示袁某注意免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方注意权利的条款，该约定符合《民法典》第四百九十七条规定的格式条款无效情形。因此，某房地产公司要求解除案涉商品房买卖合同的主张不能成立，该主张及要求袁某支付违约金的请求，不予支持。

袁某逾期偿还贷款，违反了《民法典》第五百零九条的规定，导致某房地产公司向某银行承担了阶段性担保责任。某房地产公司要求袁某偿还上述全部代偿款项以及代偿后给其造成资金占用期间的损失，符合《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条的规定，应予以支持。

最终，法院判决：袁某支付某房地产公司代偿款项110万元及代偿款项利息，驳回某房地产公司的其他诉讼请求。某房地产公司提出上诉后，济南中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

来源：山东高法