认购商品房后，因房屋设计产生分歧而未签订买卖合同，定金能退吗？

安居乐业的观念自古有之，如今买房仍是老百姓人生中的大事。为了促进开发商与购房人最终签订商品房买卖合同，二者通常会选择先签订房屋认购协议，就交易房屋有关事宜进行初步确认，且购房人会支付定金。那么认购房屋后，因房屋设计问题产生分歧拒绝付款，定金能否退还？本期法官说法，通过槐荫法院民三庭李永晶法官审理的一起商品房预约合同纠纷案件，共同了解相关法律问题。

 2021年3月1日，江某与星月房地产开发公司订立《商品房认购协议书》一份，协议约定:江某自愿认购星月公司开发建设的星月三期某商品房，建筑面积50平方米（具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），总价款160万元。协议还约定，双方于本协议签订后十日内签署商品房买卖合同，江某一次性付清房款。江某和星月公司销售人员刘某分别在该协议书下方签名。当日，江某向星月公司支付案涉房屋定金5万元。此后，双方对案涉房屋的门宽问题产生分歧，至今未订立《商品房买卖合同》。江某认为星月公司承诺的门宽尺寸与实际尺寸误差过大，属违约行为，故将星月公司起诉至槐荫法院，请求判令星月公司向其返还双倍定金共10万元。

星月公司辩称，其并未与江某就门宽事宜进行约定，且江某未按认购书约定期限支付房款，属违约行为，星月公司不应返还定金。

认购协议的违约方及责任承担方是原告还是被告？

诉讼过程中，江某提交了与星月公司销售人员刘某的对话录音等证据；星月公司提交了《商品房认购协议书》、案涉房屋测绘报告等证据。

槐荫法院经审理认为，江某与星月公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的预约合同，均应受该合同约束，违约一方应承担违约责任。关于认购协议的违约方及责任承担，涉案认购书约定双方于签订认购书十日内签署《商品房买卖合同》，江某一次性付清房款。但后双方因入户门宽度问题产生分歧，根据江某向法院提交的其与星月公司工作人员的对话录音，能够证实江某因入户门宽度问题多次找星月公司协商解决，星月公司工作人员自认双方签订认购书时并不让现场看房也并未提供图纸，且星月公司所称的入户门宽度4米缩水严重，按照测绘报告上显示的2.9米计算，误差达到近28%，因案涉认购书中并未就进门宽度明确约定，双方理应就此协商一致。但双方在签订认购书十日内并未就上述事项达成一致，因此导致未签订商品房买卖合同，江某也未按约定付款。对双方未签订买卖合同的原因应认定双方当事人磋商不成，不能认为是任何一方当事人违反订购协议的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《民法典》第五百八十七条的规定，江某主张双倍返还定金和星月公司主张扣留定金均缺乏事实和法律依据,星月公司应返还江某5万元定金。

最终，槐荫法院依法判决星月公司向江某返还定金5万元，星月公司不服，上诉至济南中院，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

商品房认购书中的定金是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保。只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人无故反悔，就应认定双方均已履行了认购书约定的义务，未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方当事人的事由，因此不应适用定金罚则，卖方应向买方返还定金。但无论是认购方还是出卖方，均不能滥用无责解约条款，必须证明双方确实经过积极磋商、已经尽到相应义务且系因重要条款无法达成一致意见，才能认定为不可归责于双方当事人的事由。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十七条 

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

转自：济南市槐荫区人民法院