房屋出卖人于两家中介公司将房屋一屋两卖，最后应该由谁来担责？

2016年2月17日，田某（出卖人）与姜某（买受人）在中介公司1的居间服务下签订买卖合同，约定田某将房屋出售给姜某。合同履行过程中，因中介公司1在办理网签时将姜某的已成年子女作为未成年子女进行登记提交，导致网签未通过，网签手续于同年4月14日被撤销。2016年6月10日，田某与李某在中介公司2的居间服务下签订买卖合同，约定田某将1901号房屋出售给李某。同日，田某与李某及中介公司2签订了补充协议和居间服务合同。2016年7月4日，田某与李某对上述房屋买卖合同进行了网签。

2016年4月，姜某以房屋买卖合同纠纷为由，将田某作为被告、中介公司1作为第三人、李某作为第三人诉至法院，要求田某继续履行双方签订的房屋买卖合同，要求田某支付违约金等。该案诉讼过程中，姜某申请财产保全，裁定查封涉案房屋，田某提起反诉，要求确认其与姜某的房屋买卖合同已解除，并要求姜某给付利息。

另案作出生效判决田某协助办理将房屋过户至姜某名下的产权转移登记手续，田某支付违约金。

2017年7月13日，李某以房屋买卖合同纠纷为由，将田某作为被告、中介公司2作为第三人诉至法院，要求判令解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，赔偿损失等。生效判决解除李某与田某及中介公司2签订的房屋买卖合同，田某赔偿房屋差价等损失。

法院经审查认为，房屋中介机构负有忠实、审慎的居间义务，房屋中介机构违反上述义务，严重损害委托人利益，造成委托人损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

田某、李某与中介公司2签订居间服务合同，约定由中介公司2为双方提供居间服务，中介公司2应忠实、诚信、审慎地履行居间义务，对房屋权属状况、是否存在权属纠纷以及订立履行房屋买卖合同的风险、可能产生的违约责任、损失等有关订立合同的事项负有全面调查并据实报告的义务，以促成双方订立合同之目的。

现有证据可以认定，中介公司2在促成田某与李某的交易之间对田某已将房屋出售他人系明知的，作为专业的房屋中介机构，中介公司2应当知晓在先的网签失效不意味房屋买卖合同无效或无法继续履行；亦应当知晓在先合同未确定解除的情况下，如田某再行签订新的房屋买卖合同，极大程度上存在新合同无法继续履行，田某据此承担违约责任的风险。而在此种情况下，中介公司2仍促成田某和李某签订房屋买卖合同，且在明知田某与姜某的案件已进入诉讼程序、房屋已被司法保全的情况下，仍未及时、充分地向双方报告合同履行风险，未积极采取有效措施防止各方损失扩大，最终田某与李某之间的合同以解除告终，双方合同目的未能实现，田某也因此向李某承担了违约赔偿责任。中介公司2在居间服务中未尽到诚信、审慎的风险评估和善良报告义务，存在明显过错。

与此同时，田某作为完全民事行为能力人，亦应对一房二卖情况下可能产生的交易风险具备一定认知和判断，田某自身亦存在过错。故法院以田某的实际损失为基础，综合双方的过错程度、中介公司2在交易中的参与程度以及中介公司2可获利益等因素，酌情判令中介公司2在过错范围内对田某的合理损失承担赔偿。

在本案中，卖房人作为完全民事行为能力人对于房屋交易负有注意义务，应对可能产生的交易风险具备一定认知和判断，卖房人自身存在过错。中介公司在进行居间服务时如未及时、充分地向双方报告合同履行风险，未积极采取有效措施防止各方损失扩大，在其过错范围内亦应对卖房人承担赔偿责任。

法官提示，造成一房二卖现象的原因很多，房屋买卖双方均对房屋交易负有注意义务。法官提出以下建议：

一是审查房屋是否有出售记录、是否存在诉讼纠纷、是否存在查封、抵押的情况等，在签订合同之前，对房屋的相关情况进行详细的调查，在签订合同之前，建议购房者进行房屋出售记录的核查。卖房者亦应如实告知房屋的实际情况。

二是在签订房屋买卖合同时设置具体条款约束出卖人一房二卖的行为。

《中华人民共和国民法典》规定了中介人的义务主要有报告义务、忠实义务等。判断中介人是否履行报告、忠实义务，应依据合同约定和诚实信用原则判断。法官提示中介公司在履约过程中应做到以下：

第一，中介人应将其所知有关房屋情况如实告知委托人或相对人，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；

第二，中介公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时也要及时、充分的告知合同履行风险，做到及时有效的提醒并采取有效措施防止各方损失扩大。

第三，中介公司应尽到审查义务，对房屋权属状况、是否存在权属纠纷以及订立履行房屋买卖合同的风险、可能产生的违约责任、损失等有关订立合同的事项负有全面调查并据实报告的义务，不得作出违反法律、政策的口头承诺，导致签订房屋买卖合同后无法过户成交或交易成本增加，从而产生纠纷。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百六十二条【中介人报告义务】中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

来源 | 北京市第三中级人民法院

作者 | 刘晓蕾 张思齐