“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点

PART 01

此类案件所涉房屋买卖合同均掩盖当事人的真实意思表示，应如何确定此类房屋买卖合同的效力并处理由此产生的法律后果存在难点。是否认定合同违反“流质流押契约”等相关法律规定而无效，是否击穿合同表象，如何认定双方真实意思表示等，均为实践中存在的疑难问题。

在原债权债务关系明确且无争议的情况下，应对“以房抵债”型房屋买卖合同进行实体审理。根据合同签订时原债权债务履行期是否届满，此类合同可分为“以物抵债”和“让与担保”两类。

以物抵债，是指当事人签订的以他种给付替代原定给付的合同。一般而言，债权人与债务人签订以物抵债协议，应认定为增加一种清偿债务的履行方式，旧债不因此消灭，除非双方明确约定原债权债务关系变更为新债权债务关系。根据《九民会议纪要》第44条关于如何处理债务履行期届满后达成以物抵债协议的规定，以物抵债协议的识别要点如下：

（1）合同在原债权债务履行期届满后签订

“以房抵债”协议在原债权债务履行期届满后签订，方能认可其以物抵债的性质。如果合同双方在原债权债务期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物抵债的性质。具体理由如下：一是法律不支持流质、流押的约定；二是在履行期届满前约定以物抵债，标的物的价值在合同订立时与实现时往往产生较大变化，如果直接认可以物抵债协议的效力，可能导致双方利益显著失衡。因此，在完成过户登记的情况下，应倾向认定双方达成“让与担保”的合意。

（2）合同各方达成以物抵债的合意

《九民会议纪要》第44条的释义明确，以物抵债协议的性质为诺成合同，只要双方当事人就以物抵债达成合意，则以物抵债协议成立，该释义也是对当事人意思自治原则的确认。

（3）完成对原债权债务的结算

该条规定要求人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。为保证以物抵债协议的真实性，应当要求当事人完成原债权债务的结算，以明确债务价值。

让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移至担保权人，担保权人在不超过担保目的的范围内取得担保标的物的财产权，债务清偿后，标的物返还债务人或者第三人，在债务不履行时担保权人就该标的物受偿的制度。

让与担保的性质属于非典型担保，有广义和狭义之分，广义的让与担保，包括买卖式担保和让与式担保。根据担保物不同，让与担保又包括动产、股权、不动产让与担保等。本文仅涉及不动产让与担保，且多以房屋买卖合同的形式出现。根据《九民会议纪要》、最高法院《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》，让与担保的识别要点如下：

（1）合同在原债权债务履行期届满前签订

与以物抵债协议相比，让与担保属于非典型担保，具有从属性，其设立的目的仍在于担保主债权的实现，应形成于原债权债务履行期届满之前。

（2）具有担保的意思表示

虽然合同双方就标的物权利移转给债权人达成合意，但债务人或第三人系为实现担保而将担保物的所有权转移给债权人，标的物的权利移转只是形式上的，而非双方真实的合同目的。

实践中，债务人和债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期限后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金及溢价款回购，债务人到期不回购的，财产归债权人所有，即双方在合同中约定“回购、回赎协议”的，一般可认定双方具有担保债权的意思表示。

（3）房屋产权形式上变更登记至债权人名下

根据《九民会议纪要》第45条、最高法院《民法典担保司法解释》第68条规定，在房屋买卖合同作为原债权债务担保的情况下，未完成房屋变更登记的，实践中不宜认定为让与担保。完成物权变更登记仅是财产权利人名义上发生变更，受让人不能实质获得房屋所有权，仍应认定其债权人的法律地位。

如案例二中，《收购协议书》的出卖人B公司实际是向买受人A公司进行融资，以不动产买卖并过户登记作为担保，双方约定的回购条款实际上是一种债务清偿行为，应认定出卖人与买受人达成合意，以案涉资产设定让与担保。

实践中，不同法院对于完成财产权利变动公示的程度存在分歧。对于不动产虽经网签备案及预告登记但尚未办理转移登记手续的，根据物权法定原则，上述行为一般视为财产权利变动的过程性行为，只有完成物权变更登记才可认定完成财产权利变动的公示。

关于法律关系的转化，如合同当事人在原债务履行期届满前签署“以房抵债”协议，但未完成房屋变更登记的情况下，法律关系的性质可能因双方约定回赎条款并完成物权登记或在履行期届满后进行结算而发生变化。如双方约定在诉讼过程中自行完成房屋变更登记，可认定双方之间非典型担保关系转化为让与担保关系；如双方在履行期届满时进行结算，可认定法律关系转化为以物抵债。

以物抵债协议与让与担保在合同效力认定、法律后果处理等方面存在不同，根据前述识别要点对合同性质进行区分后，应适用不同的审理路径，具体裁判要点分述如下。

（1）合同效力的认定

以尊重当事人的意思自治为基本原则。债务到期后，双方之间的具体债务数额已经确定，债权人已不再具有优势地位，在该种情形下签订的“以房抵债”型房屋买卖合同，应视为双方当事人基于平等地位对如何清偿债务做出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。除当事人明确约定外，该类合同不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，但要注意审查以物抵债协议是否存在损害第三人利益的情形。

注重审查是否存在恶意串通及虚假诉讼的情形。法院应结合具体案件，对以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务、虚假诉讼的情形进行审查，可以抵债的房屋价值是否与原债务数额相当作为审查因素之一，但仍应以尊重当事人意思自治为原则。

（2）以物抵债协议的处理

以物抵债约定构成新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需要有当事人明确消灭旧债的合意。债务清偿期限届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认为双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。在新债合法有效并履行完毕后，因债务人完成债务清偿义务，原债权债务归于消灭。

如案例三中，C公司未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，D公司签订《房屋抵顶工程款协议书》的目的无法实现，D公司有权请求C公司直接给付工程欠款。

以物抵债协议不直接产生物权效力。我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方产生物权变动的效力。因此，在“以房抵债”型房屋买卖合同实际为以物抵债协议的情况下，如房屋尚未变更登记，则债权人有权要求履行“以房抵债”协议，办理过户登记，法院可判决债务人协助债权人办理房屋所有权过户登记手续，但债权人直接要求确认其为房屋所有权人的，不应予以支持。

在债权人擅自出售让与担保房屋等无权处分的情形下，实践中的处理较为复杂。若买受人构成善意取得或房屋上已设定抵押权，如何平衡真实权利人与合法占有人之间的利益、如何保护抵押权人的权益，避免案件处理陷入僵局，是审判实践中值得研究的难点问题，已非本文篇幅所能涵盖，故未纳入本文讨论范围。