房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定

上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案

——房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定

关键词：民事、房屋买卖合同、外籍买受人、合同履行、责任认定

基本案情

原告上海某某房地产有限公司诉称：原告向严某甲发出书面通知，告知其办理房屋交付手续，但因其个人原因一直未能办理，造成原告不得不为该套房屋和其租赁的车位代缴物业费。同时，严某甲尚有车位租金未付。后原告因其他案件得知，严某甲已在美国死于车祸，两被告系严某甲的法定继承人。原告遂于2009年11月、2010年7月两次向两被告发出律师函，催促其办理相关手续并支付相应款项，但两被告一直未来办理。

被告严某乙未答辩。

被告杨某某辩称，对合同内容及面积找补款并无异议，但其曾于接获原告通知后多次赴原告处办理相关交房手续，未料原告以未付清物业费为由拒绝办理。被告杨某某曾向原告表示，如果拿到房屋钥匙，即愿支付物业费，但原告既不肯办理过户手续，也不肯交付房屋钥匙，致使其至今未能使用房屋。

针对被告杨某某的答辩意见，原告认为虽然被告杨某某确曾来要求交房,但严某甲共有两个第一顺位法定继承人，原告无法单独交给其中一人，且房屋过户与房屋实际交接必须同时进行，故未予同意。

法院经审理查明：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守约定，如有违约，应当承担相应违约责任。但因不可抗力致使一方难以履行合同的，为法律所规定之例外情形。依照合同约定，原告应于交房日前10天书面通知严某甲办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知，但此时严某甲已经死亡,对一个消亡的法律主体作出的书面通知，不能视为一次有效的通知，因此原告此时并未完成合同中约定的通知义务。但经查，双方合同约定交房到期日为2005年5月31日，同年1月15日，严某甲即已身故，此时双方均未发生迟延履行。

2007年3月17日，某银行上海某支行起诉杨某某、上海某某房地产有限公司借款合同纠纷案件达成调解协议。此后，原告以另一法定继承人未到场为由,拒绝实际交付房屋，致使被告杨某某无法管理案涉房屋。

上海市静安区人民法院于2012年2月8日作出（2010）静民一（民）初字第2956号民事判决：一、被告杨某某、严某乙与原告应于本判决生效之日起十日内办理相关手续，将案涉房屋产权登记为被告杨某某、严某乙共同共有，并实际交付；二、被告杨某某、严某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告物业服务费9271.74元、维修基金6200.46元、有线电视初装费420元、电表初装费100元；三、被告杨某某、严某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告面积找补款8848元；四、被告杨某某、严某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告翻译费10300元、送达费2000元；五、驳回原告其他诉讼请求。

上海某某房地产有限公司不服一审判决，提起上诉。因其未在规定期限内缴纳上诉费，上海市第二中级人民法院于2012年7月13日作出（2012）沪二中民二(民)终字第1430号民事裁定：本案按上诉人上海某某房地产有限公司自动撤回上诉处理。双方当事人均应按原审判决执行。

裁判理由

法院生效裁判认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守约定，如有违约，应当承担相应违约责任。但因不可抗力致使一方难以履行合同的，为法律所规定之例外情形。依照合同约定，原告应于交房日前10天书面通知严某甲办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知，但此时严某甲已经死亡，对一个消亡的法律主体作出的书面通知，不能视为一次有效的通知，因此原告此时并未完成合同中约定的通知义务。但经查，双方合同约定交房到期日为2005年5月31日，同年1月15日，严某甲即已身故，此时双方均未发生迟延履行。由于严某甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免;而严某甲并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严某甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。因此，原告虽未能完成通知义务，过错并不在原告，不能要求原告承担因迟延履行产生的费用。案涉房屋已预登记在严某甲名下，该房屋在因不可抗力而无法交付期间产生的物业费用，是为了管理严某甲的财产发生的有益费用。该费用标准系业主公约所定，不可避免，因管理义务转移对象不明，且不能因严某甲的个人意志减少，故该费用理应由继承严某甲财产的两被告在所继承的财产范围内承担。同样，房屋因不可抗力无法交付，其过错亦不在被告。且依照法律规定，原告对严某甲的遗产有妥善保管之责任，理应及时支付管理费用，因此对原告就物业费违约金提出的主张,法院不予支持。

2007年3月17日，某银行上海某支行诉杨某某、上海某某房地产有限公司借款合同纠纷案件达成调解协议。此时原告应当知道被告杨某某为严某甲的法定继承人，因不可抗力造成的合同履行障碍已经开始消除，原告应当尽最大努力向严某甲的法定继承人履行合同义务。而原告却以另一法定继承人未到场为由,拒绝实际交付房屋，致使被告杨某某无法管理案涉房屋。遗产在法定继承开始后，未分割前，应视为全体继承人共同共有，共有人的权利范围及于整套房屋。当不存在其他约定时，各共有人都有管理的权利和义务。将房屋实际交付于继承人之一管理，符合法律规定，同时并不会损害其他继承人的合法权益。故原告拒绝实际交房，难谓有合理理由，就2007年3月之后发生的管理费用，不能得到支持。

对于原告关于办理案涉房屋交付手续及过户手续的诉讼请求，因原告主张合同约定的条件已经具备，两被告亦无反对意见，法院依法可予支持。因过户产生的有关费用，因其尚未发生，法院不予处理，由双方当事人在办理相关过户手续时根据法律规定各自承担。

原告主张的房屋面积找补款，在合同中已有约定，故依法可予支持。原告就此部分所主张的违约金系逾期支付违约金，因双方在合同中明确约定该费用在交房时确定，而双方至今没有办理交房手续，故被告并未发生逾期付费的情况，原告关于房屋面积补偿款违约金的主张，法院不予支持。原告主张的维修基金，在合同中有明确约定，法院依法可予支持。原告主张的有线电视初装费、电表初装费，系完善案涉房屋功能、良好履行合同所支出的必要费用，有利于案涉房屋的价值提高，符合一般人对房屋使用的合理要求，法院对该项主张可予支持。原告主张的翻译费和涉外送达费用，因系原告启动诉讼程序主张其合法权利所必须支出的费用，法院依法可予支持。原告主张的律师费用，因于法无据，法院不予支持。原告就车位租赁协议及该车位物业管理费提出的请求，因原告与严某甲在案涉房屋预售合同补充条款第七条中明确约定，停车位不包含在合同标的物范围内，故原告就停车位提出的主张本案不予处理。原告如认为两被告违约，可另行主张。

裁判要旨

不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此,双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。

关联索引：

 《中华人民共和国民法典》第300条（本案适用的是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第96条）

《中华人民共和国民法典》第119条、第590条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第8条、第117条）

《中华人民共和国民法典》第1151条、第1124条第1款、第1159条（本案适用的是1985年10月1日起施行的《中华人民共和国继承法》第24条、第25条第1款、第33条第1款）