房屋买卖合同纠纷中“阴阳合同”的效力如何确定？

国家为了实现政策上的宏观调控目标，调节收入分配，优化资本分布，推出了商品房交易税。现实生活中，有些商品房买卖双方为了实现避税目的，常采取签订“阴阳合同”的方式，即合同的当事人就商品房买卖事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对内的一份是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”，而对外的一份则不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，被称为“阳合同”。签订“阴阳合同”在给当事人带来“利益”的同时，存在很大的风险，在实践过程中因为存在两份不同的合同，当事人之间也容易引起纠纷。这样的情况下，“阴”、“阳”两份合同的效力该如何认定？

两原告系夫妻关系。2020年8月15日，原告（购买方、乙方）通过中介方上海中佑房地产经纪有限公司与被告（出卖方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定，由乙方购买甲方位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积113.74平方米，房屋价款425万元为甲方净到手价，乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至10万元整。待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付首期房价款计200万元整（含定金）。（若乙方无需贷款）乙方应于过户当日内支付给甲方第二期房价款计135万元整。（若乙方需贷款）甲方同意乙方通过向贷款银行申请85万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付。待甲乙双方交房当天支付房屋尾款5万元。交易过程中产生的所有税费及中介费全部由乙方支付，另行约定甲方交给乙方房屋最晚时间为2020年12月15日之前。协议还约定了其他事项。

2020年8月29日，原告（购买方、乙方）通过中介方上海xx房地产经纪有限公司与被告（出卖方、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定，由乙方购买甲方位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积113.74平方米，房屋转让价款260万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲、乙双方确认，在2020年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期壹日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额5％的违约金。补充条款一还约定，甲方须于收到乙方银行贷款7日内将该房屋交付给乙方，交付的标志为：甲方将该房屋钥匙交给乙方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担，交房后产生的相关费用由乙方承担；关于该房屋在交易过程中甲乙双方所产生的所有税、费（包括法定应由甲方来承担的税、费，转按揭时所产生的费用）及甲乙双方全部中介费都由乙方承担。附件三付款协议约定，乙方于签订本合同当天支付给甲方首付款人民币150万元整（含定金人民币10万元整）。乙方于2020年9月20日前支付给甲方第二笔房款人民币32万元整；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款人民币78万元整（直接划入甲方指定账户）。合同还约定了其他事项。

同日，原告（购买方、乙方）与被告（出卖方、甲方）还签订了《装修补偿协议书》一份，该协议书约定，乙方于2020年8月29日就购买甲方位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为：113.74平方米事宜，与甲方达成以下协议：该房屋买卖合同约定价为260万元整，实际成交价格为425万元整，具体付款方式为下：乙方于签订买卖合同当天支付150万元整，包含定金10万元整。第二笔于2020年9月20日之前支付甲方32万元整，乙方通过银行贷款支付甲方78万元整。乙方于甲方预约银行房屋贷款还款日当天支付第三笔房款142万元整，具体以银行还款金额为准。乙方过户当日支付甲方第三笔房款18万元整。于交房当日乙方支付甲方剩余尾款5万元整。本协议为该房屋买卖合同的附属条款。该房屋为无装修交付给乙方。协议书还约定了其他事项。

另查明，系争房屋办理了上海市房地产权证，权利人登记在被告名下。目前房屋存在抵押登记，且抵押尚未涤除。该房屋目前也尚未交付给原告。

审理中，被告为证明原告在签订居间协议之前明确已经计划好通过阴阳合同逃避国家税收，以及原告就本案所涉及的商业贷款已经被银行拒绝等事实成立，还提供了录音光盘、录音文字资料、上海银行保险违法行为举报事项的答复书等证据。原告对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为系原告自行向银行说明不需要申请贷款，原告可以自行准备现金。

关于交付系争房屋问题。被告还认为，根据上海市房地产买卖合同第6页补充条款一第7条约定，收到银行贷款后7日内再交付房屋，由于目前被告未收到贷款，且原告的贷款申请已经被银行拒绝，故系争房屋不符合交付条件。原告不认可被告上述意见，原告认为，按照正常流程，过户后银行放款，放款7日内收房。房屋本身未办理过户，银行也未放款。根据上海市房地产买卖合同第3页第6条，2020年11月30日之前共同申请办理过户手续，2020年11月29日被告通过微信方式通知原告解除合同，2020年11月18日被告也在另案起诉要求认定系争合同无效，原告无违约行为。原告认为，被告拒绝按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，即存在违约行为。对于原告所主张违约金，原告目前没有相关损失的证据，同意由法院酌情调整。原告清楚目前房屋所涉及的抵押仍然未涤除，但原告坚持诉讼请求不变更，也不要求解除合同，清楚相应的法律风险及后果，自愿予以承担。被告认可在2020年11月29日被告通过微信方式通知原告解除合同，理由是原告贷款未通过银行审批，且未告知被告其他付款方式。被告确认未协助原告办理过户登记手续。

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告经居间方签订的《房地产买卖居间协议》中确定，系争房屋价款为425万元，该价款为被告净到手价款。其后，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为260万元，该价款是为了避税故意做低的房价，并非合同实际成交价，实际成交价是425万元。故本院认定原、被告真实的房屋交易价格为425万元。《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照425万元的价格确定房屋价款。原、被告双方之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。

二手房买卖中，“阴阳合同”司空见惯，二者主要是价格上的差异，“阴合同”约定的价格较高，为房屋买卖人之间真实意思表示的合同，“阳合同”约定的价格较低，为到房产部门办理过户登记时使用的合同，目的是到房产部门过户登记时少缴税费。当事人为了同一合同标的先后签署多份内容约定不同的合同时，应探求当事人的真实意思，以当事人的真实意思表示确定合同内容。判断当事人真实意思表示应遵循如下原则：第一，后合同优先于前合同原则；第二，如有证据证明后订立合同是虚假、非真实的，则应以先前订立的合同为准；第三，经行政机关备案的合同，在判断当事人真实意思表示上没有必然的效力优先性。

一般“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，同时由于“阳合同”的内容损害了国家利益，根据我国法律规定，这种合同是自始、确定、当然无效的。而“阴合同”通常是当事人的真实意思表示而被认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。

另外还要注意，订立“阴阳合同”一旦被税务机关发现，可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚；交易双方的行为如触犯《刑法》，有可能构成逃税罪，根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑。

01

法律效力

对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。

最终以真实意思为依据，在“阴阳合同”效力上形成了两条对立的规范：为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效；为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。

法院对“阴阳合同”效力的认定都是结合案情基于这两条规范考量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效而其他条款仍有效。

02

审判观点

“阴阳合同”在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，法院审判尺度也相对比较宽松，除非差价太大，一般而言，法院往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：1.对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效；2.对于差价太大，一般会认定无效：3.对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效；4.对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效；5.对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，法院多会选择调解，调解不成则认定合同不成立；6.没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

03

中介机构的责任

首先，法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同，才会有责任问题，证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售合同上盖章但两份合同差价悬殊。

其次，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。

最后，行政主管机关和行业协会有权对参与“阴阳合同”的中介进行行政处罚。