房屋买卖合同纠纷之“凶宅”篇

凶宅”不是一个法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。人们将某类房屋定性为凶宅，是长久以来趋利避害形成的一种民间习俗。对凶宅有所忌惮的心理感受，虽然并不影响房屋本身客观使用，但这种主观感受形成一定规模，为社会较多数人接受，势必会影响房屋的交易价值，也就存在法律规制的必要，对凶宅予以特殊注意，并非主观的封建迷信，相反属于客观的公序良俗。

每个个体对“凶宅”的定义不尽相同，房屋内有人死亡、该房屋夫妻关系不和、房屋房型为刀鞘状等理由在不同人眼中就是定义“凶宅”的标准。

裁判观点对“凶宅”有一定范围的限制，仅限于专有部分内出现过“非正常死亡事件”的房屋才算凶宅，何为“非正常死亡事件”，主要考虑两方面因素：一是死亡地点，二是死亡形式。第一，要求死亡地点在房屋专有部分。另一方面，死亡形式主要为他杀、自杀等非正常死亡形式，自然生老病死为正常现象。

此外对于坠楼案件，死亡地点需要稍作扩大，虽然坠楼事件的死亡地点在屋外，司法裁判将坠楼事件的起点在该房屋内也认定为该房屋为“凶宅”。

权香淑与张宏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2021）京 03 民终 717 号】

本案涉案房屋是否属于凶宅需要考虑两方面因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，权某 2 自涉案房屋跳楼，虽最终的死亡地点在涉案房屋外，但事件发生的起点在涉案房屋内，所以从死亡地点上，不能排除与涉案房屋之间存在一定的关联性。另一方面，跳楼自杀并非正常的生老病死，死亡形式上属于非正常死亡，足以影响房屋交易中买受人的未来居住感受和买受意愿，因而涉案房屋应可纳入“凶宅”的认定范围。

买受人因不知情购买“凶宅”后主要有两条途径寻求司法救济：一是诉请解除合同，二是诉请撤销合同。北京地区的存量房买卖合同范本对房屋是否为“凶宅”有格式条款，诉请解除合同主张违约责任的判例较多，而上海房地产买卖合同范本并没有该条款，而买卖双方大多不会在补充条款中进行特殊约定，故主张撤销合同的情况较多。

诉请解除房屋买卖合同的：主张解除合同的，需要合同中约定“凶宅”事件为合同解除事由，或者按照《民法典》第563条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”主张解除，但是房屋被认定为“凶宅”是否达到无法实现合同目的的标准，法院裁判对此要求较高，需要谨慎适用。

合同被解除的法律后果：《民法典》第566条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

权香淑与张宏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2021）京 03 民终 717 号】

其次，权某 1 与张宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》第三条第（二）项明确约定：“出卖人陈述并保证，该房屋存在的特殊情况为无，特殊情况包括但不限于‘凶宅’、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割及其他影响交易的情形，出卖人须如实陈述。”由此可知，权某 1在与张宏签订《北京市存量房屋买卖合同》时，应向张宏如实陈述涉案房屋是否属于“凶宅”等房屋特殊情况。而根据本案查明的事实，权某 1 明知其所售涉案房屋存在有人从中跳楼自杀的情形，却未在订立房屋买卖合同过程中告知买受人张宏，反而在房屋买卖合同中保证所售房屋不存在“凶宅”等特殊情况，故权某 1 已构成违约。因权某 1 隐瞒房屋系凶宅的真实情况致使本案房屋买卖合同解除，故合同解除后权某 1 应返还张宏已付的 5 万元，并承担相应的违约责任。

诉请撤销房屋买卖合同，其主张的请求权基础主要有两个：一是欺诈，二是重大误解。欺诈需要证明卖方明知该房屋系“凶宅”有欺诈的故意，而重大误解仅要求买方证明自己在签订合同时误认为该房屋不属于“凶宅”，否则就不会签署该合同即可。

合同被撤销的法律后果：《民法典》第157条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

唐玉龙诉吴海东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2016）沪 01民终1995号】

合同被撤销后，自始没有法律约束力。因此，上诉人应将收取的房款返还给被上诉人。上诉人根据合同约定主张被上诉人承担房款 20%的违约金，因合同已被撤销，上诉人的该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

柴雯等与袁丽兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2019）京 02 民终 11682 号】

依照合同法的相关规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，上述合同被撤销后，袁丽兰应将案涉房屋返还柴雯，并将该房屋的权属转移登记至柴雯名下；柴雯亦应将购房款 308 万元返还袁丽兰。但袁丽兰并未证明柴雯存在过错，其亦自认系重大误解， 故对于袁丽兰要求柴雯赔偿居间服务费、税费及利息损失的诉讼请求，法院依法不予支持。

房屋在出租期间发生非正常死亡现象，出卖人不知情，此后将房屋卖出，买受人以该房屋系凶宅为由要求撤销合同并赔偿损失的，法院裁判规则为：支持撤销合同，出卖人有过错的，承担相应的赔偿责任，出卖人承担赔偿责任后，可向有过错的承租人追偿。

陈俊与凌琦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2020）沪 0106 民初 35951 号】

本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，根据现有的证据，2017年1月，系争房屋内曾有人因忧郁症上吊自杀，根据我国社会的传统风俗，系争房屋曾为“凶宅”一事确实会对系争房屋的价值产生一定不利影响，现陈俊并没有足够的证据证实凌琦对“凶宅”一事知情，故本院难以认定凌琦存在故意欺诈、隐瞒等行为， 但其基于重大误解订立的合同，应该被撤销；合同撤销后，因合同取得的财产，应该被返还，故陈俊要求撤销签订的《上海市房地产买卖合同》和《房屋买卖协议》、返还购房款 1,760,000元，本院应予支持。虽然系争房屋为“凶宅”一事会对系争房屋的价值产生一定不利影响，但房屋价值还会受到其他诸多因素的影响，故陈俊要求凌琦赔偿购房差价损失 200,000 元，没有法律依据，本院不予支持。因损失尚未发生，故陈俊要求凌琦赔偿损失，本院亦不予支持；至于陈俊要求凌琦支付代理费，无合同依据，本院不予支持。

闫小琴与王燕君财产损害赔偿纠纷二审民事判决书【（2021）京 01 民终 6876 号】

如前所述，闫小琴（承租人）对于房屋出现案涉坠亡事件的情况未予告知，应承担责任，而王燕君作为房屋原所有权人，亦应当在出售房屋时就相关事实，特别是影响其合同权利义务的重大事实予以核实。王燕君在未就相关事实予以核实的情况下，即对相关事实作出承诺，其对损失的发生亦应承担责任。考虑到诉争损失金额的确定方式、各方对损失发生所负过错等情形，本院酌定闫小琴、王燕君对王燕君另案损失 901400 元各负一半责任，即闫小琴应向王燕君赔偿 450700 元。

责任范围：

以合同约定诉请解除合同的：可要求退还购房款、承担违约责任以及因此造成的购房款所对应的利息损失、契税、土地出让金、产权登记费、居间代理、取暖费等合理损失；

以欺诈主张撤销合同的：可以要求退还购房款、购房款所对应的利息损失、契税、土地出让金、产权登记费、居间代理、取暖费等合理损失；

以重大误解主张撤销合同的：可以要求退还购房款，其他损失按照双方过错予以分担。

可见在买卖合同中进行相关约定的，可以获得的赔偿范围最广，才能主张违约责任，而且在房屋已经履行完毕一段时间后，面临房价攀升，这时主张撤销合同还可能面临着房屋差价损失无法得到支持的巨大损失。

期间问题：

合同解除权：除斥期间为一年，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。主张违约责任适用三年诉讼时效规则；

以欺诈为由行使撤销权：除斥期间为一年，自当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使；

以重大误解为由行使撤销权：除斥期间为90日，自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起90日内行使；

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭；除斥期间不适用中断、中止以及延长。

房屋涉及“凶宅”此类情况，是属于必须告知事项，出卖人应如实告知。

买受人在签订合同前做好核实工作，并在签订买卖合同时将此类情况作为合同补充条款，作为解除事由并约定违约责任，以免损失无法得到赔偿。

居间服务人员可在居间协议以及买卖合同中补充完善相关条款，规避自身法律风险。